百余年前，近代工业兴起时，位于广州芳村的大冲口，是南方最大的煤油集散地，日清仓库、美孚仓库、亚细亚油库、德士古油库、渣甸仓等大批仓库聚焦在这一带，几乎垄断了当时华南地区所有的石油供应。
随着时代的更迭，城市的快速发展与效能转换，这些带有历史记忆的工业建筑，如今也走上了焕新改造的旅途。
早在2012年，其中的亚细亚油库就与附近的仓库、码头一同被列入广州“三旧”改造项目，规划打造成为酒店的宴会厅和文化沙龙。
一直以来，所有的改造工程都在按部就班地推进着，静待涅槃重生那一刻的到来。然而，近期大冲口油库的改造显然遇到了些“麻烦”。
就在12月1日，广州市荔湾区白鹅潭管理委员会发布《关于广州颐年城项目擅自改变大冲口油库地块用途的风险提示》，指出“广州颐年城项目”涉嫌擅自改变地块用途的风险，拟改造为高端康养社区项目，正捆绑搭售养老保险产品。
广州颐年城项目正是由平安不动产打造。
擅自改建养老社区
准确来说，大冲口油库位于芳村大道东信联路堤岸街5号大院地段。1906年，壳牌石油的两家母公司——荷兰皇家与壳牌运输组建的亚细亚火油公司，在芳村等地建设了一系列仓库和码头。现存的4个油罐目前编号为16、17、18、19号和码头、仓库等都属于广州市第七批文物保护单位。
根据改造规划，该项目所在地块确定用途为文化娱乐用地兼容酒店、办公用地。原项目业主广东盈升置业有限公司，承诺将该项目打造为酒店、商务办公、历史文化展览、商业服务、游艇码头、餐饮等于一体的国际化高端商务中心。
显然，养老康养产业并不在原有规划之列。广州市荔湾区白鹅潭管理委员会在《风险提示》中亦明确指出，“按相关法律规定，项目在实施过程中不得擅自改变规划用途且必须符合区域的产业规划。同时，该项目为‘三旧’改造项目，其改造方案以及项目开发建设、产业引进需遵照改造文件并接受政府部门的监管。”
平安不动产是否曾就相关规定进行沟通调整尚不得而知，已知的事实结果是，相关项目已被转让，而广州颐年城项目已经开建了。
今年8月31日，平安不动产高调举行了平安颐年城·广州项目开工仪式。
据介绍，广州颐年城占地2.86万平方米，总建筑面积5.45万平方米，提供约250套高品质房间。这是继蛇口颐年城后，平安臻颐年布局珠三角的又一康养旗舰社区，按照平安的规划，“颐年城·广州”项目建成后将打造成为旗舰级高品质康养标杆之作。
根据此前平安臻颐年披露的宣传材料中，广州颐年城正坐落于项目的其中一座江景公寓中，“项目设计有机融合了地块历史建筑，包含1906年建成的芳村大冲口油罐群及亚细亚花地仓等市级文物保护建筑，为项目赋予了独特的无形资产。”古老的油桶建筑已然成为项目的最大“卖点”之一。
（平安颐年城·广州项目宣传资料图）
除了擅自改变产业用途打造成高端养老社区，令相关部门更为担忧的是，平安不动产在推售相关社区产品时，还捆绑销售了养老保险产品，这也是广州市荔湾区白鹅潭管理委员会不断发出《风险提示》的主要原因。
早在11月17日，白鹅潭管理委员会亦曾发布了同样的风险提示。在两则《风险提示》中，广州市荔湾区白鹅潭管理委员会均特别提醒消费者：
一、谨慎购买涉嫌改变原使用用途的项目物业，相关物业可能存在无法通过竣工验收、无法按时交付使用的风险；
二、建议在交易前谨慎核查上述项目的改建、装修的审批及验收手续，避免交易未完全取得合法证明的产品；
三、谨慎购买捆绑该项目销售的各类保险或金融产品，不要听信谣言，避免后续存在兑现风险。
奔跑中的“平安臻颐年”
在养老社区的推售过程中捆绑保险产品的操作，并不是新鲜事，甚至可以说，险资所打造的养老社区，本身就是为了为保险产品销售服务的。
以中国太平上海梧桐之家项目为例，该项目的推出就为中国太平带来了超50亿元的首期保费收入，对公司首期保费收入贡献率接近 1/5，拉动了太平人寿新单的快速增长。而保险也可实现养老社区的“床位超卖”。
回归本次的平安颐年城项目上，2021年，中国平安在深圳正式发布旗下康养品牌“平安臻颐年”，同时发布的，还有平安旗下首个高端康养产品线“颐年城”。
彼时，平安甚至连一个具体的落地方案都没有对外公布，但已经吸引了大量的客户。据悉，自2021年3月28日推出平安臻颐年“颐享系列”保险产品以来，短短3个月时间，保单销售已累计超600份。
而通过“销售先行，项目后置”的这种方式，平安臻颐年也成功聚焦了一批客户，再不断研究、刷新需求，修正项目定位、产品设计、服务内容，尽可能实现精准打击。
值得注意的是，要想入住平安颐年城，首先必须达到累计交纳保费1000万的基础标准。据了解，目前其对接康养社区的保单共分为3档——V1（1000万）、V2（2000万）、V3（3000万）。
天风证券曾在研报中亦指出，目前采用“购买指定种类及金额的保险产品即可取得养老社区入住资格”的挂钩模式，主要面向高端客户，可以促进大单销售，未来保险支付与养老服务对接，将形成完整养老闭环；在资产端，养老社区重资产的投资模式投资规模大、回报期长，保险资金与其匹配。
“目前国内运行良好的养老社区投资收益也比较低，但我们判断，随着养老需求释放及居民支付能力的提高，入住率保证在90%以上+人均收费提高+运营效率提升，养老地产投资收益率将向美国靠近。”
随着积极老龄化国家战略的推进和银色经济时代的到来， “养老社区”也成为了必然的商机，各行各业都在以自己的方式加速进入老年赛道，险资自然不愿意错过。
据公开数据显示，目前有10余家保险公司在不同城市打造各具特色的保险养老社区，投资额超过千亿元，部分养老社区已投入运营。不过，作为保险界的龙头，平安的动作还是慢了不少。
2021年，就在平安携“平安臻颐年”和“颐年城”从零开始之时，泰康已实现全国22个城市布局，7个项目开业。
如何弯道超车，是平安臻颐养老社区推出之际就在思考的核心命题。
首先在项目选址上，有别于其它险资项目，平安臻颐年选择“回归核心城市、扎根核心区域”，选址要求4万平以上，打造城市型CCRC，这亦契合当下客户想要与亲友时刻保持生活圈联系的需求；
其次，当绝大多数保险公司以45-55岁为保单产品的主力客群定位时，平安臻颐年将权益服务向前延伸，把客户锁定在40岁（80后客群），这也为其扩大了客群范围；
此外，平安臻颐年还在服务上下功夫，除了常规的医疗配套服务以外，今年10月，平安臻颐年还推出了旅居和CCaH两大权益，旅居方面，长者可以在全国颐年城社区和逸享城社区，以及臻颐年全球第三方合作社区进行旅居体验，每人可享受每年3次、每次长达30天的超长权益；至于CCaH权益，长者不仅可以享受社区的居家上门照护，也可以在平安臻颐年康养社区接受医疗、康复、健管等整合式照护服务，这也令其产品更易受消费者青睐。
如今平安臻颐年也展现出加速跑的态势，短短两年，“颐年城”产品线就已相继在深圳、广州、上海、杭州落地，并在佛山落子“逸享城”项目。
只是再快的飞奔，跑姿也得规范，广州颐年城项目如果无法取得监管部门的首肯，又如何取信高端客户？但愿这次的“不合规”最终只是一次小插曲。
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