11月9日，国寿投资保险资产管理有限公司官网消息指，中国人寿公募REITs战略配售基金完成签约。该基金由国寿投资旗下国寿资本发起设立，是保险行业首支专注公募REITs战略配售份额投资的策略型基金。
至此，中国人寿围绕公募REITs布局的战略版图已现雏形，有望成为险资参与不动产基础设施领域“融投管退”的重要通道之一。
抢滩公募REITs战略配售
中国人寿公募REITs战略配售基金由中国人寿系统内资金作为基石投资人，同时引入财信人寿出资认购，国寿投资担任投资顾问——险资在该基金中占主导地位显而易见，同时目标也很明确，即瞄准公募REITs的战略配售。
参与战略配售是投资公募REITs 的主要方式之一，通常会拿到绝大多数的公募REITs发行份额。据同花顺iFinD数据，截止2023年11月11日，已发行的29只公募REITs发行规模为954.52亿元，而战略配售规模为689.56亿元，占比高达72.24%。
在此之前，险资多数通过保险公司自有资金、保险产品、资管计划和私募基金的形式投资公募REITs战略配售。但“收获”不大，同花顺iFinD数据统计保险资金所占战略配售规模约77亿元，仅占总发行规模的8%。
“战略配售环节竞争大，各大资管公司、证券公司、信托计划和银行理财计划都在抢夺战略配售份额。”多位市场人士对险资在战略配售方面参与度较低并不意外。
而有鉴于公募REITs底层资产普遍优质、回报稳定，与险资对资产配置安全和回报的诉求契合度很高，一众保险公司力求改变这一现状乃意料之中。
相关的支持政策也在促成相关的计划。9月10日，国家金融监督管理总局发布《关于优化保险公司偿付能力监管标准的通知》，提出对于保险公司投资公募REITs中未穿透的风险因子从0.6调整为0.5。
下调风险因子，将提高保险公司的资本使用效率，意味着保险公司可以将更多资金投入资本市场，加大了险资投资公募REITs战略配售的筹码。
如今，中国人寿公募REITs战略配售基金率先成立，不仅将为战配环节引入多元化增量资金，还将降低险资之间的竞争内耗，并可能将资源整合以更有效地争取战配的分配话语权。
另外，在规模和经验积累到一定程度后，其他缺乏公募REITs投研体系的险资或其他机构，未来或可以依托国寿投资的投研体系对公募REITs 进行投资。
不动产基础设施资产管理者
对于公募REITs，险资除了进行投资从而参与利润分配，未来还可以参与到具体业务的管理中去。从投资者到管理人，真正意义彻底打通不动产基础设施“融投管退”的闭环。
根据今年3月初，沪深交易所发布的《保险资产管理公司开展资产证券化业务相关要求（试行）》，资产证券化及不动产投资信托基金业务主体得到了拓展，符合条件的保险资管可以作为资产支持专项计划管理人参与REITs业务。
政策出台后不久，中国人寿就迅速布局Pre-REITs基金。3月底，由国寿资本发起设立的Pre-REITs专题基金——国寿领航Pre-REITs增值策略型基金已成功签约，规模约50亿元。该基金拟投资公募REITs准入领域的优质项目，为保险行业首只产权类Pre-REITs专题基金。通过这种方式，中国人寿可提前介入优质的不动产项目，同时还可以在该项目进行REITs上市时作为资产支持专项计划管理人，以更佳的方式获取一二级市场巨大的溢价。
10月，中国人寿资产管理有限公司正式成为5家试点开展ABS及REITs业务额险资管理公司之一。其余4家分别为泰康资产管理有限责任公司、太平洋资产管理有限责任公司、中国人保资产管理有限公司、平安资产管理有限责任公司。
而“物流仓储不动产”作为当前公募REITs最为活跃的品类之一（已发行3只，总规模约94亿元），中国人寿在该领域也已经有所布局：
（1）国寿投资、财信人寿、中宏保险和菜鸟驿站联合成立私募基金，规模18亿元，国寿投资占比55.55%。该基金对菜鸟网络科技有限公司及其关联方持有的物流不动产项目公司进行股权投资，这些物流不动产位于长三角重要的物流节点城市，且为运营成熟的高标准现代化仓储。
（2）国寿投资、招商资本与宝湾物流三方在深圳达成战略合作意向，未来在物流资产收并购方面展开合作。宝湾物流目前正推动其旗下物流资产进行公募REITs上市。
（3）中国人寿80亿元入股普洛斯国驿（珠海）并购基金（有限合伙），占比81.6%，该并购基金在珠三角和长三角的重点城市均有仓储布局。
据此，中国人寿通过与物流仓储巨头合作捕获具备潜力的优质资产标的，同时成立的Pre-REITs基金可进一步孵化这些标的直至进行REITs上市，最后通过公募REITs战略配售基金来获取资产上市后的持续收益。
不过，公募REITs在国内尚属新生事物，许多方面仍需完善与发育，特别是今年公募REITs的二级市场价格波动较大带来了一些市场风险，一定程度上影响了投资情绪。所以，保险机构如何完善公募REITs投研体系，如何择优孵化和运营，都是志在成为“压舱石”的险资需要考虑的问题。
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