10月17日,平安不动产有限公司公告称,2023年10月11日,穆迪投资者服务公司公告将平安不动产有限公司的主体评级由“Baa2”下调至“Ba1”,并将平安不动产资本有限公司的主体评级由“Baa3”下调至“Ba2”,展望为“负面”,本次评级下调还涉及由不动产资本发行或提供增信的一系列美元中期票据的评级。
根据穆迪评级报告,评级调整原因主要包括中国房地产市场长期低迷、国内经济增长放缓等因素。受中国房地产行业下行影响,公司业绩短期有所波动,但公司坚持长期投资,业务运营稳健,财务水平良好,上述事项对公司日常经营及偿债能力影响不大。目前,公司经营运作正常,整体风险可控。
穆迪评级称,平安不动产已将业务重点转向成为中国平安为其保险母公司采购长期投资物业资产的主要平台。虽然这项业务转型将缩小平安不动产对中国住宅物业市场的直接敞口,但投资物业项目将比住宅项目拥有更长的投资期限和更长的现金转换周期。
穆迪指出,平安不动产的减值损失从2021年的约1900万元人民币增加到2022年的约6.86亿元人民币。
穆迪预计,未来12-18个月,鉴于与房地产开发项目相关的咨询费下降,平安不动产(运营资金[FFO]+利息)/利息将从2021年的3.5倍和2022年的2.8倍降至2.3倍到2.5倍。穆迪认为,就该公司目前的独立信用质量而言,这一比率水平偏低。
平安不动产的流动性较弱,不得不依赖筹集新资金或母公司的支持,以满足未来12-18个月的再融资需求(包括平安不动产资产将于2024年7月到期的3亿美元离岸债券)。公司在债务资本市场的融资渠道有限,二级市场债券价格下跌将限制其财务灵活性。
平安不动产的发行人评级考虑了独立信用质量,以及基于中国平安的支持而上调的3个子级。穆迪预计,母公司将在平安不动产需要时向其提供资金支持,主要通过中国平安人寿保险股份有限公司(Ping An Life Insurance Co., Ltd.,简称“平安人寿”,保险财务实力评级:A2/稳定)和中国平安财产保险股份有限公司(Ping An Property & Casualty Insurance Co. of China Ltd,简称“平安产险”,保险财务实力评级:A2/稳定)。
然而,疲软的房地产市场可能会降低平安不动产对中国平安的经济和战略价值。
平安不动产资产的独立信用质量反映了其业务规模较小,以及由于其作为平安不动产海外融资平台的角色而具有较高的债务杠杆。这些因素抵消了部分与平安不动产的密切联系所带来的好处(包括强有力的业务支持和良好的市场融资渠道)。
基于平安不动产资产是平安不动产的全资子公司,以及该公司作为唯一的离岸投融资平台的战略重要性,穆迪上调3个子级得出评级。这种支持还建立在平安不动产资本与母公司高度整合的基础上,这体现在平安不动产对该公司的管理控制以及财务支持的历史记录上。
鉴于评级处于观察名单,平安不动产的评级不太可能被上调。
穆迪可能会下调平安不动产的评级,若:母公司提供支持的可能性降低;平安不动产的独立信用质量没有改善,如(FFO+利息)/利息覆盖率保持在2.5倍以下;投资组合或所投资房地产项目的现金流质量恶化;以及流动性和融资渠道恶化。
鉴于评级处于观察名单,平安不动产资产的评级不太可能被上调。
如果平安不动产资产的独立信用质量恶化,其投资组合或所投资房地产项目的现金流质量恶化,评级也可能被下调。
平安不动产是中国平安旗下的房地产投资及资产管理平台。平安人寿和平安产险是该公司的两个最大股东,分别持有46.79%和33.08%的股份。
穆迪高级副总裁兼平安不动产首席分析师Kaven Tsang表示:“列入下调观察名单反映了穆迪的预期,鉴于中国房地产市场长期低迷以及公司遗留房地产项目或有负债风险影响上升将拖累公司的财务表现、流动性和融资渠道,平安不动产的财务实力将减弱至与其独立信用质量不相称的水平。”
Kaven Tsang补充道:“这亦反映出,在市场前景不明朗及融资环境不稳定的情况下,该公司是否有能力恢复其财务实力及进入债务资本市场,以及维持其对中国平安保险(集团)股份有限公司(Ping An Insurance (Group) Co of China, Ltd.,简称“中国平安”,02318.HK,601318.SH)的战略意义及经济价值,仍不明朗。”
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