行业不断震荡，金融政策收紧，房企现金流、流动性承压...
今年已过半，房企业绩下滑成为常态，这昭示着，房地产行业经受的这场洗礼，激烈程度前所未有，且还没有结束。
根据国家统计局数据，到2023年1-4月，全国房地产开发投资35514亿元，同比下降6.2%，仍然处于低位。
｜图源：国家统计局
问题很现实：开发业务越来越难，要如何在行业的下半场中活下来，而且活得好？
后疫情时代
房地产进入震荡分化新周期
回顾中国房地产发展历程，飞速发展的黄金40年，产生了四轮周期，如今，我们正处于第四轮周期中，也就是后疫情时代。
中国房地产启动轮周期-黄金十年：1980-1992年，中国房地产的元年，土地开始进行商业化，房地产行业逐渐启航。
中国房地产第一轮周期-延续黄金时代：1993-2007年，强调房地产重要性，政策调控持续加码，使用金融手段，给楼市降温。
中国房地产第二轮周期-四万亿时代：2008-2013年，房地产行业高速发展，政策多次调控市场，限购开始登场。
中国房地产第三轮周期-去库存+房住不炒时代：2014-2019年，不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持房住不炒，市场开始分化。
中国房地产第四轮周期-后疫情时代：2020-2023年，开发商发展受限，购房者观望情绪浓厚，市场分化加剧。
从泽平宏观发布的《中国房地产展望2023：分化时代到来》分析报告显示，房企所处的第四轮周期后期，根据测算，2023-2032年年均新增城镇居住需求约10.9亿平，相较2011-2022年年均新增城镇居住需求的12.8亿平有一定下滑，房企竞争将更加激烈。
与此同时，消费端的产品结构和区域发展，出现了明显分化。据诸葛找房数据研究中心分析，2023年，成交产品结构性上行，改善性产品比重上升；同一个城市而言，核心区域更受追捧。
这也意味着，房企需变革理念，调整应对市场、购房者的方式。
房企新身份
购房者的理想生活方式缔造者
那么，房企未来的发展方向将指向何方？
我们可以从盈利方式变化来看，根据杜邦分析来看，过去房企主要靠高周转和高杠杆获得规模收益，未来利润来源将主要通过提升住房品质、感受，获取购房者的喜爱，来获得溢价、提升净利率。
其理论的支撑，主要来自以下三个方面：
◑ 政策端，提升产品力的政策导向。2023年全国住房和城乡建设工作会议指出，要“大力提高住房品质，为人民群众建设好房子”；2023年1月，住建部部长倪虹表示“以努力让人民群众住上更好的房子为目标，从好房子到好小区，从好小区到好社区，从好社区到好城区，进而把城市规划好、建设好、管理好，让城市更宜居、更韧性、更智慧”。
◑ 房企，寻找新的利润增长点。三条红线影响下，融资端口管理严格，传统的“三高”模式被抛弃。房企急需转变发展模式，关注消费者端口，寻找新的利润增长点。
◑ 消费者端口，发生了观念、生活需求的变化。生活品质意识觉醒，住房需求从“有没有”转向“好不好”，希望兼具舒适性与功能性。而且，机构调查显示，超八成购房者觉得邻里关系较为重要，关注邻里互动模式与公共空间的探索。
在“房住不炒”的背景下，房地产市场逐渐回归居住本质。随着人口结构、收入水平等因素的变化，相比从前单一的居住需求，如今的住房消费衍生出社交等新需求。
由此可见，房企竞争“新阶段”，从以往单纯建设房子，延展到构建理想生活方式。
“领航者”中国铁建地产
如何构筑美好生活圈？
从行业发展历程来看，中国铁建地产从来致力于“做中国最具价值的美好生活服务商”，早前凭借高品质产品和高质量服务，持续赢得市场和口碑的双认可。
那么，作为行业“领航者”的中国铁建地产，是如何设计品牌发展理念，与购房者建立更亲密的关系？
进入2023年，6月9日，中国铁建地产2023品牌发布会以“新改善主义：从设计产品到设计生活”为主题，向全行业、购房者讲述，未来的发展重心。从产品、生活方式两方面，重塑房企和购房者的关系。现场数百位嘉宾亲眼见证，共同推动。
｜图：中国铁建地产2023品牌发布会现场实拍图
产品迭代升级
樾时代5R生活“回归主义”
房屋尽管是一种商品，但其更基本、更核心的价值和属性是生活。
亚里士多德曾说：“人们来到城市是为了生活，人们居住在城市是为了生活得更好。”
中国铁建地产创新“樾时代5R生活回归主义”理念：回归主城、回归生活、回归家庭、回归邻里、回归自我。在居住层面，以实际行动满足了官方话语体系中“群众对美好居住生活的向往”。
具体来看，“樾”产品是面向城市新青年客群的年轻化华居产品，选址城市发展中轴、热点板块，关注生态、教育资源，充分尊重家庭成员的健康和成长。
实际上，从上海到广州深圳武汉...回归主城已经成为城市的核心议题。成都也不例外，而且是更彻底、力度更大、展望效果更好的一城。这也意味着，将迎来一轮产业回归、迭代，城市面貌更新，提升主城居民的生活品质。
在主城臻稀土地上，中国铁建地产邀请建筑界艺术大师天团，将产品做到更优质，在建筑规划、园林打造、建筑设计各方面，以高端居住标准，打造沉浸式步入园林、全龄段社区、注重营造社交空间；以开敞式大方厅和L型功能阳台的大面积社交空间，搭配极简艺术装修，完成一份优质的“改善答卷”。
以“第一居所”住宅，吸收“第二居所”居住+资源的核心属性，是一次对新型生活、社交载体的塑造。中国铁建地产以新居住场景，开启“美好生活方式”，倡导更时尚、艺术和亲密的居住理念。
例如，中国铁建地产“青羊双子”项目：锦樾、青羊樾府，落地成都青羊区，这里拥有人民公园、浣花溪、金沙博物馆等历史、人文、生态资源。而且，知名的公立学校可谓比比皆是，汇聚成都公立小学五朵金花、公立初中479等。
｜图：青羊双子-锦樾营销中心实拍图
青羊双子-青羊樾府，项目占地面积约101亩的大盘，容积率仅2.0，大师联袂作品，打造为11-15F小高层改善社区，超5万方以蜀绣编织为灵感的主题景观园林。放眼整个成都，占有百亩体量、成都主城、名校环绕、生态资源丰富、中国铁建央企品牌诸多因素的改善项目，难以再找到了。
｜图：青羊双子-青羊樾府营销中心实拍图
同样在青羊区，中国铁建·（成都）西派金沙作为少有的超百亩体量项目，项目内部，从建筑、产品、景观、精装设计均特邀国际设计大师打造，规划为奢阔的大平层、大围合产品，建筑面积约152-256㎡，产品纯粹性较高，是拔升“西贵”气质的扛鼎之作。
｜图：中国铁建·（成都）西派金沙实拍图
不止于此，中国铁建地产西南公司成都青羊双子项目总经理龚晓刚补充道：“从‘少城’到‘浣花’再抵达‘光华’，中国铁建地产西南公司在成都具有深厚人文价值的10公里，已经布局了西派少城、西派浣花、西派金沙和青羊双子项目等”。
以「美好生活荟」
孵化城市里的精神“桃花源”
自从城市诞生以来，城市管理者和设计师就在探寻，如何在高密度的城市，如何更好的营造邻里关系。这已经成为城市发展重要命题。
成都“回归主城”的发展策略，让烟火气布满大街小巷。
而中国铁建地产打造的品牌体系—「美好生活荟」生活服务计划，通过家庭成长、生活近邻、志趣美学、户外乐活和知识社交五大生活板块，为业主们构建一个根植于在地直线距离约3-5公里的丰富生活体验和探索平台，让烟火气进入社区，融入这个城市的每个小单元，融入每个居民。
据了解，「美好生活荟」以“5大核心板块活动 + 1个业主专属舞台计划 + 美好生活云分享”，让业主圈子“活”起来。这里是家，也是生活的舞台，未来的美好生活由此展开。
｜图：中国铁建地产「美好生活荟」活动实拍图
以往很多生活方式平台，停留在“带你玩”阶段。由开发商、物业引导，业主信任不足、彼此间弱关系形态，只是基于对开发商和物业的信任，参与其中。
而中国铁建地产则更迭到了业主“自己玩”阶段，活动组织常态化，业主间从初期信任不足的弱关系形态，进而发生“业主联系业主”的一种强关系形态。
从业主自发的社交平台出发，中国铁建地产的理念将影响更多的人。
多方力量共同推动
成就中国铁建地产“美好生活时代”
探究该策略背后的逻辑，中国铁建地产相关负责人解读称，之所以会做这样的策略排布，首先中国铁建地产本身就是致力于“做中国最具价值的美好生活服务商”，希望铸造西南理想人居；其次，希望让产品成为更美好生活的起点，企业和购房者不再是冰冷的交易关系，更亲密，成为理想生活的共同缔造者。
并且，在政府、业主和同行的多方支持下，中国铁建地产对策略的落地效果，保有较好的信心。
政府相关人员+行业专家现场助力
品牌发布会当天，现场汇聚了四川省经济合作局，成都市投促局，成都市商务局，青羊区投促局，青羊区政协，青羊区康和街道，青羊区蔡桥街道，法国国家铁路公司AREP中国区战略执行总经理陈继宁，德国中小企业联盟（成都）主任汪涛，成都金沙博物馆馆长朱章义，青羊区融媒体相关领导，以及中国铁建地产西南公司相关领导等共同出席。
青羊区政协主席陈赋真切地表示认同，“欢迎中国铁建地产到青羊投资”。
这也意味着，中国铁建地产在成都青羊区这块热土，与区域发展同频，运营成绩斐然。未来，将继续重仓魅力新青羊，助力塑造城市更为优质的人居环境，也实现自身的蝶变升级。
携手城市生活主理人，点亮美好生活
中国铁建地产西南公司共创美好生活，目前已然汇聚城市主理人代表，他们各自领域的生活方式和理念，在这个平台“发光”，分享给身边的人。
例如，「美好生活荟」家庭成长板块主理人代表：佑威儿童体能主理人赵军、「美好生活荟」生活近邻板块主理人代表：源乡农科集团董事长宗煜、「美好生活荟」志趣美学板块主理人代表：演员/模特/自媒体博主周芸、以及厉害宠物联合创始人李妍仪、THERABODY华西总代理刘琦、爱赛特汽车创始人贺鸿志等，分别从儿童运动教育、生态农业、女性力量等方面，构建起「美好生活荟」的力量，鼓励身边的人，分享对美好生活的憧憬。
｜图：中国铁建地产2023品牌发布会现场实拍图
“可以复制的是配套，无法复制的是温度和用心。”美好生活是业主们为之努力的方向，更是享受时光的舞台。
行业专家观点
李宇嘉
广东住房政策研究中心首席研员
房地产进入新时期以后，央/国企承担着房地产转型和探索新模式的重任，类似中铁建这样的企业，将冲在更前面，发挥先行军的作用。
他们在产品上，更匹配需求、引导需求、适应需求，做好了产品力升级换代，更适应大家对新时期改善住房消费、住房消费升级、社区、公共服务等，全链条全套的公共服务的需求。另外，给业主提供全方位，从室内生活到居家到社交生活的诉求，提高这种居住的体验感。
中铁建这次发布的策略，我是认同的，当然还需要很好的落地，把策略落到项目上，回归到社区居住、生活、物业等。
它的引领意义在于，探索一条以人为本居民需求的新变化，基于此，来打造产品、提高产品的溢价，通过对产品的打造、溢价、运营和物业管理等，提高企业盈利能力和在市场上的竞争力。
陈霄
诸葛数据研究中心高级分析师
在当前的行业环境下，相较于其他的暴雷房企，中国铁建房地产还是具备优势的，尤其是有着中国铁建这样强大资金实力的母公司作为支撑，从城市布局来看，公司在重点一二线深耕布局的战略部署也是比较看好的。
中国铁建房地产西南公司2023年，从产品端和需求端两方发力，可以说是较为合理的方向。
在当前的市场环境下，回归主城以及注重教育资源都是当下购房者较为关注的因素，并且在户型设计空间感上更加关注，也是疫情后购房者的真实诉求，改善性需求的扩大成为行业内的共识，为业主创造更好的生活方式，这样的变革具有引领意义。
需要肯定的是，这样的战略方针是符合当前市场现状的，是值得发扬的。在这样的战略引领下，可能会对接下来产品销售、公司运营等层面产生积极作用，促进改善性需求的释放，扩大企业的市场影响力。
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