2023年，其他行业陆续传来复苏的春风，只有楼市一直处在寒冬。几乎所有在楼市产业链上下游的打工人都心怀怨气，赚不到钱愁死了！一片哀嚎中，贝壳却交出了一份好看到吓人的财报。房子不好卖，中介却更赚钱了？
一份让房企们眼红的财报
3月14日，贝壳发布2023年第四季度及全年财务业绩。2023年，贝壳实现净收入778亿元，同比增长28.2%；净利润达58.90亿元，经调整净利润达97.98亿元。这样一份营收净利润双增的财报，羡煞一众业绩下滑的房企。
而去年同一时期，贝壳的管理层在业绩电话会上称，“公司在2022年遭到巨大挑战。”那一年，楼市的不景气让贝壳的净收入下降24.9%，净亏损13.97亿元。仅一年时间，贝壳是如何做到逆势增长的？
首先排除楼市整体升温，去年新房市场依然下行。国家统计局数据显示，去年全国房地产开发投资约11.09万亿元，同比下降9.6%；商品房销售面积约11.17亿平方米，同比下降8.5%，创下2012年以来新低。房地产行业投资信心仍未改善，整体表现不及2022年。
贝壳为什么能走出与楼市相反的曲线？观察贝壳的财报发现，去年贝壳交易额增长得益于二手房的火爆销量。2023年，贝壳存量房交易总额超2万亿元，同比上涨28.6%，而新房交易总额超1万亿元，同比上涨仅6.7%。利润贡献率方面，存量房业务贡献利润率高达47.2%，而新房利润率仅为26.6%。
去年，房价上涨预期几乎消失，卖房的人着急出手，出清盘活动加速；而买方恐惧烂尾风险、寻求成熟资产，涌入二手房市场。所以，不是贝壳“逆势增长”，而是市场结构变化，二手房市场升温。但2024年贝壳的存量房业务能否继续维持高位增长，还充满不确定性。
另一大原因是，除了传统的房屋买卖业务，贝壳的家装业务增长明显。业绩报告显示，去年贝壳家装家居业务合同额为133亿元，可比口径同比增长93%。如此疯狂的增速倘若能保持下去，前途自然不可限量，但家居家装业务竞争十分激烈，“初出茅庐”的贝壳有多少胜算？
贸然切入房地产开发，是福是祸？
3月15日，北京顺义新城23街区空港六期地块开拍，吸引了37家开发商参拍，在一众国央企名单中，最引人注目的一个名字是贝好家置业，其最终唯一股东是中国最大的中介平台——贝壳找房。一向是乙方的贝壳，这次要翻身做甲方了？
虽然最终这块地并没有被贝好家拿下，而是被北京建工以总价11.67亿、溢价率15%，成交楼面地价34514元/㎡竞得。首战虽失利，但第一次公开亮相，就是在房价极高的北京，无疑显示出贝壳进军开发业务的野心。
事实上，贝壳早就盯上了地产开发业务。企查查APP数据显示，2023年9月，贝好家（北京）置业有限公司注册设立，控股股东为贝壳旗下一家基金管理公司——贝翼创业投资基金管理（海南）有限公司。
在房企暴雷潮出现前，贝壳曾挖来蓝光地产背景的周鹏、杨冉两位职业经理人，在2021年分别担任贝壳产业基金合作事业部投资负责人、贝壳担任新房业务中心总经理。
过去几年，楼市行情不景气，开发商都在大面积收缩投资，连一向以稳健著称的万科都遭遇“暴雷风波”。一片逆势之中，贝壳不退反进，贸然切入房地产开发，究竟是福是祸？
克而瑞数据显示，今年1-2月，百强房企的累计销售额同比下跌49%，2月单月同比下跌60%，新房需求低迷的情况仍在延续。而贝壳去年的财报数据显示，相比存量房，新房的下行压力显著，去年四季度内，即便有政策刺激，贝壳的新房成交额仍同比下降了10%。尽管贝壳具有一定的抗风险周期能力，但不排除公司后续业绩或受楼市拖累而出现下滑。
兵法有云，行军打仗切忌贪功冒进，取得一定成绩后当判明行情、深谋远虑，切忌轻敌妄动啊。
出品｜华博商业评论，图片源自“文轩图库”
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