（万科，图片来源“文轩图库”）
自2019年的“大江大海”计划后，2024年伊始，万科启动了新一轮组织变革。
近日，市场消息传万科人事变动：“新人”接手南方区域、“老将”转战商业板块，原南方区域首席合伙人孙嘉出任商业事业部合伙人，周轶群接任万科南方区域首席合伙人。
入职短短3个月，周轶群直接晋升万科总部所在的南方大区区首，打破了万科超10年没有从外部引进过经理人直接任区首的传统。
万科方面进一步解释称，“一方面，消费类基础设施REITs试点为商业业务带来了重要发展机遇，通过商业板块的一盘棋建设和强化团队管理力量，更好地抓住商业业务发展机会；另一方面，开发业务在当前市场严峻挑战下，更需要以大江大海的开放心态，不拘一格用人才。”
具体的组织架构调整情况：
2024年1月14日下午，万科内部发文宣布成立商业事业部，万科七个区域的商业业务、印力集团统一并入商业事业部，由原南方区域首席合伙人孙嘉出任商业事业部首席合伙人，丁力业继续担任印力集团董事长并兼任商业事业部首席顾问，王海武担任商业事业部核心合伙人。
这次组织架构和人事调整，意味着万科商业板块的整合向前推了一大步。
在此之前，万科商业板块分为两大阵营，一是2016年万科收购的印力集团，这些年来与万科的关系相对“平行”，更像是合作关系；二是万科各大区域辖下的商业业务，这主要是由拿地投资搭配而来的“资产”，长期由各大区域自主管理。
随着万科商业事业部的成立，万科在商业地产领域有望开启更大动作。后房地产开发时代，商业地产赛道成为龙头房企转型的必争之地。
万科调整基于怎样的市场环境，我们分析来看——
01
房地产行业陷深度调整期
传统住宅开发业务艰难
2023年，房地产行业经历远超预期的深度调整，重点100城新建商品住宅成交面积同比下降约6%，绝对规模为2016年以来最低水平。
根据国家统计局数据，2023年1-11月，全国商品房销售面积为10.1亿平方米，同比下降8.0%，商品房销售额为10.5万亿元，同比下降5.2%，其中商品住宅销售面积同比下降7.3%，销售额同比下降4.3%。
1-11月，现房销售2.2亿平方米，同比增长17.4%，表现明显好于期房，从占比上看，现房销售面积占总销售面积的比重为21.8%，较2022年末提升4.5个百分点。
｜图：2016年至2023年100个代表城市新建商品住宅月均销售面积及同比走势
｜图：2019年以来100个代表城市新建商品住宅月度销售面积走势，数据来源：中指数据CREIS
关于2024年，新房销售市场依然面临调整压力，若经济持续恢复、置业意愿改善，叠加城中村改造如期推进，销售规模或可实现小幅增长。在销售市场修复缓慢影响下，全国新开工、投资下行态势或难改。
中指院预期：中性假设下，2024年全国商品房销售面积下降约5%，若城中村改造加快推进，销售有望实现微增；开工、投资下行态势难改”，摆在万科面前是难题。
作为国内头部房地产开发企业，万科是国内第一家房地产上市公司、国内第一个年销售额超过1000亿的房地产企业，在中国房地产企业发展历史上具有代表意义，引领着行业的发展。
在当下行业重要的拐点时期，万科是重要的观察样本。
02
万科经营和流动性均承压
和大部分房企低迷态势一样，2023年，万科累计合同销售金额为3761.2亿元，同比下滑9.8%；累计合同销售面积达2466.0万平方米，同比下滑6.24%，全面承压。
12月是全年万科销售均价最低的月份，此前即便是7月销售均价仍为1.3万元/平米。纵观万科全年销售情况，月销售均值为314.43亿元，最高点是3月的426.3亿元，最低是7月的220.4亿元。
七八月拖累万科全年销售，于九月开始有所好转，在“金九银十”窗口期逐渐发力，销售数据明显改善，均保持300亿以上规模。
数据来源：企业公告
南方区域销售额连年下滑
从现金角度观察，三季度末万科货币资金1037亿元，扣除预售监管资金后为600亿元，如若销售和融资难以覆盖支出，万科在手资金将被快速消耗。
曾有一位投资者称，据他测算，万科每月的销售红线大概在350-360亿元，才能覆盖各项支出，目前来看，已经到了警戒线。
11月27日，评级机构穆迪宣布，将万科的发行人评级从「Baa1」下调至「Baa3」，并将全资子公司万科置业(香港)所发行的中期票据及优先无担保债券评级一并下调。
还是因为弱于预期的销售，穆迪高级副总裁Kaven Tsang表示，评级下调反映万科合约销售疲软，今年首十个月表现跑输大市，预计公司的信贷指标及流动性缓冲将在未来12至18个月内减弱，预测调整后债务对EBITDA比率将提升到4.5至5倍，息税前利润对借贷利息覆盖比率则预料下降到4至4.5倍。
穆迪预测万科今明两年合约销售额将按年下跌10%，归因于消费者信心疲软，公司主要是在一线城市发展，因此较受影响。
本次调整的南方区域，是万科的大本营所在地，也一度是万科业务种类最多、战线最长的区域。在孙嘉执掌的这4年间，万科南方区域业绩连年下滑。
财报显示，2020~2022年，万科南方区域的销售额分别为1502亿元、1450亿元、1039亿元，2023年上半年，万科南方区域实现营业收入378.29亿元，权益净利润44.24亿元；在集团整体的占比分别为20.9%、34.62%。两项数据在7个区域中的排名均为第二位。
2023年底，有媒体报道称，万科将大幅裁员30%，南方区域各个城市公司，在进行大规模的裁员行动，可见企业经营不容乐观。
成都区域业绩同比去年腰斩
根据四川克而瑞发布的《2023年成都房企流量榜单》数据，万科本年度的业绩同比去年几乎腰斩，仅73亿元，排名下滑15名到TOP18。和曾经同台竞争的“一梯队”企业华润置地、中国铁建业绩情况相反，再创高峰，业绩相比去年翻了一倍。足见万科成都区域经营的收缩态势，基本掉出“一梯队”。
反观土地市场，根据公开信息，万科的收缩其实从2021年就开始了，当年6月11日拿下宗地后，再未入手新地块，直到2023年5月、8月分别拿下一宗土地，虽然有所斩获，但相比曾经的竞争对手依然相差很多。
（万科，图片来源“文轩图库”）
流动性降低
流动性方面，穆迪预计，截至2023年9月30日，万科企业拥有的1010亿元无限制现金及其预计的运营现金流将满足未来12-18个月承诺的土地支付和再融资需求。
然而，因为其运营现金流不断减少，获得长期无抵押融资渠道的不确定性，以及同期大规模再融资需求（包括总计约100亿元人民币的境外债券和93亿元人民币的境内债券，这些债券将于2024年到期或可回售），其流动性缓冲可能会降低。
万科流动性确实备受关注。体现在资本市场上，万科股债于10月承受抛压，出现较大波动，引发外界对企业经营安全的忧虑。
不过，作为混改企业，在国资股东的支持下，万科的融资渠道较为畅通，银行端资源依然通畅，前9个月新增发行100亿元公司债。
万科紧抓政策融资窗口，于年初港股配股募资39.15亿港元，今年2月更是披露A股定增计划，拟通过定增募资不超过150亿元，募集资金净额用于补充流动资金以及11个地产项目。
由于股价处于低位，有机构投资人对于在低位增发表示担忧，出于对现有股东的权益保障，万科于8月公告终止A股定增计划。
房地产开发端口，2023年11月20日，杭州万科某个正在施工的项目被张贴上了“停工告示”，而告示落款方正是施工项目的承包方--浙江振丰建设有限公司。据“告示”内容显示，因杭州万科单方违约导致长期拖欠巨额资金，该司多次函告均未得到有效解决。
被10家公司联名举报“偷逃税”
巧合的是，近日，万科被合作股东烟台百润置业等10家公司联名向国税总局举报“偷逃税”。
据烟台百润置业官方微信公众号刊文表述，“据我们目前掌握的情况，万科近十年偷逃税款或超千亿元以上。”其介绍说，这些山东烟台的合作股东，与万科合作地产项目已十载有余。
去年8月份，上述举报人已实名举报万科偷漏税，烟台市税务机关成立了11 个专案组调查，遗憾的是，长达5个月里，连万科的账目都没调齐。税务机关发函催要、电话催要、上门催要、约谈主要负责人等明面上的手段都用了，但万科拒不交账。
此案具体的调查，尚在进行中。
不久前，万科集团南方区域城市更新的总经理李升阳，被政府有关部门带走调查。据了解，李升阳被抓，大概率是因为在十几年前，他在担任广东省佛山市万科地产总经理时期，涉嫌腐败。
03
开始押注商业地产
过去几年，龙头房企均将持有型不动产作为发力的重点，其中的缘由是核心城市的商业不动产能够持续产生现金流，是表现较为稳健的业务板块。华润置地、龙湖和新城等在商业不动产领域深度布局的房企，业绩的韧性的确好于以开发业务为主的房企。
万科此前在商业地产领域影响力较弱，但近年来也在“补短板”的过程中。
财报数据显示，截至2023年上半年，万科旗下累计开业203个商业项目（不含轻资产输出管理项目），建筑面积1118.3万平方米，较上年同期新增76万平方米，规划和在建商业建筑面积为381.2万平方米。
从规模上看，最近三年，商业板块的营业收入占万科总营收的比例不过1%-2%。万科商业目前持有的物业面积与全国最大商业地产开发商万达集团尚无法相提并论，但与行业内以商业地产为标杆的华润置地相比已旗鼓相当。
事实上，2021-2023年，万科集团旗下的商业业务增长速度，均明显好于公司整体。
｜数据来源:Wind、公司公告
2021年、2022年，万科商业板块的营业收入同比均保持了两位数增长。而2021年到2023上半年，万科A的营业收入分别同比增长8.04%、11.27%、-2.91%，归母净利润分别同比增长-45.75%、0.42%、-19.43%。
对比公司负值的营收增速，以及大跌近半的净利润，万科商业地产业务的表现均相对亮眼，也难免被贴上万科“利润蓄水池”的标签。
从某种意义上说，黑铁时代，商业地产已成了撑起万科业绩增长的重要板块之一。
万科此番将供职已近17年的“大将”孙嘉与“新人”周轶群搭档转战商业，折射其有意加强商业板块的资源整合与深耕，体现对商业地产发展的期待。
04
专家观点：
柏文喜
中国企业资本联盟副理事长
万科商业业务将快速发展
万科此次的人事变动是为了适应公司商业业务的快速发展，整合资源，提高效率。成立商业事业部，将有助于统一管理商业业务，加强与印力集团的合作，实现资源的优化配置。
同时，孙嘉等人的职位变动也反映了他们在公司中的重要性和地位，可能会为公司带来新的活力和创新。不过，这也需要孙嘉和周轶群等高管能够充分发挥自己的能力和经验，为公司创造更大的价值。
严跃进
易居研究院研究总监
比较吻合目前变化的市场
组织架构调整，充分说明企业在房地产供求关系重大变化下，积极做出了调整和优化，也是比较吻合目前变化的市场。对于此类调整，其实恰说明万科积极做了思考。
尤其是成立商业事业部，也说明万科对于此类板块做出了战略调整。孙嘉本身管理优势很大，有助于万科后续积极做好业务调整，对于后续万科综合能力提振具有积极的作用。
关荣雪
诸葛数据研究中心高级分析师
对行业具有一定的引导意义
首先，万科此次调整组织架构，意味着万科商业板块的整合迈出了关键性一步。
其次，探究万科此次组织架构的调整背景，可能包括，一方面，近两年，房地产行业经历了深度调整，传统住宅开发业务的难度有目共睹，万科集团也亟待进一步培育增长曲线，对商业地产发展具有期待；另一方面，2023年10月20日，证监会明确将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施，对此，商业业务迎来了重要发展机遇，万科通过商业板块的整合规划和强化团队管理力量，以更好地抓住商业业务发展机会。此外，万科此举也不排除对行业具有一定的引导或示范意义，匹配战略发展需要、寻求新的增长点对于当前众多房地产企业亦是重要突破点。
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