上周，有两则消息令整个房地产市场为之振奋：一是万亿国债的增发，二是新一轮房改即将启动。如果说，万亿国债的增发重在疗愈深度盘整后带来的创伤，那么房改无疑是更为直接的利好。
再提新加坡模式
“让商品住房回归商品属性”，同时，加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑”两则全新提法，被视为中国房地产市场的一大进步。
这一提法并不新鲜。二三十年前效法新加坡的安居房、廉租房，已经在国内一线城市大行其道。80%保障性住房的新加坡模式一度是各大城市学习对象，被视为调控楼市，平衡民生的根本药方。
然而，过了四分之一世纪，当前各大城市保障住房的体量仍显得“杯水车薪”。
为何新加坡可以让80%的居民住进保障房内，而国内城市却供应不足？
究其原因，新加坡是一城一国，人口增量并不难预判，2000年新加坡402万人，2021年561万，20年只有37%的人口增量；而有着巨大纵深腹地的中国一线城市，却很容易出现人口爆炸性增长。
如同期的深圳，2000年人口701万，2021年已经达到1768万，增长了150%。20年内如同再造了一个半的深圳。
如果用保障性住房就能解决“居者有其屋”的问题，1986年的中国，就不会推行第一次房改。资金、土地、分配模式、退出循环，每一环节都困难重重。既要控制成本保证质量，又要公平公正防止腐败。
诚然，与40年前相比，中国管理层的执政能力已有了大幅提升，过往未能解决的难题，如今未必就不能突破。
对比之下，市场参与者更关注此次房改中所提及的“回归商品属性”。近期已有不少地方政府逐步放开限购，取消拍地限价，新一轮房改很显然已悄然展开。
楼市是否会因此迎来新一轮上涨？回顾2015年大招之后，楼市迅速进入上涨期，投机炒楼客成为主力军，房企也开始不断加高杠杆，迎来数年历史性的高位繁荣。
不过，对于此次房改推行的影响，市场评论者几乎一致认为，短期会引起房价的波动，但不会带来楼市的暴涨或暴跌。
国资角色越来越重
同样在上周，还有另外一件事值得关注：深铁董事长辛杰兼任万科副主席。从过往情况看，大股东代表兼任万科董事会副主席属惯例，然而放置于当前市场环境下，却产生了另一重意义。
自深铁入股至今，外界对于万科“到底是民企还是国企”多有讨论，一直以来，万科也似乎对此总有回避，对于深铁的存在也只是称“战略投资”。
然而，随着此次辛杰的上任，万科也开始强调其“国资”底色。万科在其官微“万科周刊”中明确表示，“自深铁入股后，深圳国资一直将万科纳入统计范围。截至2022年底，万科总资产占深圳国资总资产的比例约35%、占利润总额比例约40%。”
辛杰亦明确表示，深铁将“长期”持有万科股权，而深铁背后就是深圳国资，“将始终不渝地全方位支持万科的健康发展”。
尽管只是表态，但对房地产而言，却是含义颇深。目前，房企前三甲分别为保利、万科、中海。其中，仅有万科具备民营企业色彩，且是唯一出现业绩滑坡的企业。
最新业绩数据显示，前三季度，万科实现营业收入2903.1亿元，同比下降14%；归母净利润为136.2亿元，同比下降20.3%。
相信有了深铁的加持，万科也将逐步重回正轨。此外，从目前来看，国资对万科的控制正在逐步加强。
根据万科最新公布的奖金方案，郁亮和祝九胜的现金薪酬方案不仅和年度净利润挂钩，还增加年度股价变化作为调节系数，将公司A股每日复权收盘价的全年平均值作为对比指标，“强化股东利益导向”。
此外，项目跟投方面，也取消了原有的特殊劣后机制，引入了“模拟清算”这一模式，并明确满足“可销售物业的最后一期已交付”等条件下方可实现跟投退出。同时，更进一步细化了住宅开发销售类项目的跟投范围及跟投权益比例上限。
可见，随着深铁股权结构的日益稳固，万科也终将“去民企化”。但换个角度，有了深铁的支撑，万科也自然拥有更坚固的“护城河”。
由此看来，至于那些出险房企，想要在新一轮房改中一举翻身，则需要表现更为积极。
分析指，从地产龙头的族谱变化可见，此轮调整真可谓是生死战。从产业发展周期的角度看，开发商更需要的是尽快出清，平衡资金链，度过生死劫。在这样的情况下，开发商或将通过降价售房来维护自身利益，让资金链不出现断裂。
否则，他们面前只有两条路：一是恒大式“躺平”，二是碧桂园式“寻求国资支持”。
就在今天（10月30日），关于恒大的清盘听证会将在香港正式举行，然而在此之前，中国恒大并没有在截止日期前向香港法院提交辩护文件。恒大的命运终见分晓。
同样爆雷的碧桂园，除了积极寻求整体债务重组方案，也在不断自救。据美媒10月24日透露，杨国强家族已飞往北京，希望与监管机构会面，安排国有企业注资。
当国资在这轮库存出清周期中担任主角，游戏规则也许就要重写，“暴涨暴跌”这种模式再现的可能性也就大为降低。楼市轮动的信号已显现，大江东去，中国房地产也正式走进了一个全新的时代。
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