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轻身入望京, 华润掘金存量市场

轻身入望京, 华润掘金存量市场

对华润万象生活而言,望京华彩商业中心的获取还有更深一层意义——这是华润万象生活在北京获取的首个存量轻资产合作商业项目。

北京,大量存量商业正在走上提质改造的进程。

近日,望京华彩商业中心正式启动改造,并引入了“新伙伴”华润万象生活,计划来一场“华丽转身”。

华彩商业中心的转身尝试

近段时间,华彩商业中心一直是望京人民的关注焦点,就在较早前,家乐福和盒马鲜生的“一出一进”,让这座老牌购物中心重回大家视野。

望京华彩商业中心位于望京商务核心区,是集购物、餐饮、休闲、文化、商旅和办公于一体的商业综合体。然而,随着市场变化,望京华彩商业中心原有的商业定位已不满足新消费群体的需求。

自2020年开始,华彩商业中心就一直在谋变升级,在业态调整上体现最为明显。在餐饮方面,先后引入了北京米其林&黑珍珠餐厅的“老吉堂上海本帮菜”和“老北京柴氏”,连锁牛肉拉面品牌“张拉拉”、滇菜代表品牌“云海肴.蒸汽石锅鱼”等,借此改善客流,实现收益的稳定增长。

同时,华彩商业中心还改变了此前单一的业态配置,在一楼增加零售业态及餐吧等,二楼则引入儿童业态,以进一步扩大周边家庭客群。

然而,尽管华彩商业中心积极求变,但在行业眼里,这一系列的升级动作不过是“换汤不换药”,引进的新品牌对于整体商业资产价值并没有带来多少提升,再加上其社区商业的定位,意味着它的市场难以扩大,且在当今商业市场同质化严重的激烈竞争下,如果没有更好的运营思路或者更具特色的商业,华彩商业很难跑出市场。

或许华彩商业中心也意识到问题所在,所以有了这次与华润万象生活的“牵手”。

这是一次“一举双得”的合作——华彩商业中心项目可在华润万象生活的助力下获得新活力,而华彩商业中心项目的获取,也有助于华润万象生活实现在京项目开拓。

据了解,目前华润万象生活在京已运营商业项目11个,在管项目达14个,产品线覆盖万象城、万象汇,深度运营城市更新项目。

华润万象在存量中找机会

对华润万象生活而言,望京华彩商业中心的获取还有更深一层意义——这是华润万象生活在北京获取的首个存量轻资产合作商业项目。

当前,商业地产市场已从增量进入存量时代,随着新商业项目供给持续减少,存量项目占比不断提升,如何通过改造、运营、活化,提高存量去化,依旧是市场需要面对的难题。

对主流商管企业,这是挑战也是机遇,若能抢占存量市场,挖掘存量商业机会,将极大提升自身市场份额,实现快步增长。

存量商业市场是华润万象生活近年瞄准的目标。

华润万象生活执行董事及总裁喻霖康在早前的业绩会上就表示,今年将继续增强存量项目布局,会在存量市场里面继续去寻找更多项目的机会,尤其是一些处于比较好区位的存量项目,通过改造能够迅速贡献零售额以及管理费收入。

据早前披露,上市以来,华润万象生活累计获取32个第三方轻资产商业项目。仅今年上半年,华润万象生活就签约了商业轻资产外拓项目7个,主要位于上海成都、深圳、武汉等核心城市,均为一二线城市大型TOD项目,平均计容面积超过10万平米,当中存量项目就占比达43%。

按照华润万象生活的目标,在“十四五”期间,实现在管面积4亿平方米、商业外拓50个购物中心。轻资产模式,是华润万象生活实现规模化扩张的重要一步。

40%增长目标下暗藏隐忧

华润万象生活大力发展轻资产模式,更多基于核心利润的提升压力。

在上市之初,华润万象生活就曾向资本市场许下承诺,保持核心利润40%复合增长目标。

从目前来看,华润万象生活的表现确实令市场满意。仅今年上半年,其商管板块收入同比增长20.1%至23.09亿元,毛利率同比增加8.2个百分点至58.5%。

仅就购物中心业务,上半年,华润万象生活在营购物中心实现零售额841亿元,同比增长41%,业主端租金收入105亿元,同比增长52.1%,业主端经营利润率同比提升9.4个百分点至67.2%;购物中心板块毛利为10.11亿元,毛利率达到71.8%。

亮眼数据背后,也存在一定隐忧。上半年,华润万象生活住宅物业管理服务板块收入44.84亿元,较过往期间增长33.7%,占总收入的63.5%;毛利率为20.1%,较去年同期下降0.9个百分点,这显示比重较大的住宅物业对公司经营利润的提升出现了负反馈,公司经营利润率提升更依赖于商业物业。

但市场分析指出,当新增存量项目增多,意味着轻资产商管公司需要提供的非标服务相应增多,资产的运营管理难度加大,轻资产服务的效率与协同效应就越低。与此同时,拓展模式与资产类型的多元化,也将提升了品牌管理的挑战,随之而来就是经营业绩的风险积累,轻资产的发展阻力也就越来越高。

此外,一直以来占比超六成的住宅服务板块,其利润持续提升难度不小,有市场分析人士认为,目前物业服务更依赖于所谓的增值服务,目前智能服务无法替代人工的情况下,这类服务又依赖于更高的人力成本,因此困局尚待突破。

因此,对于此次半年报住宅板块利润率下滑,公司的解析也是增值服务下降所致。在目前的市场环境下,华润可凭借其强大的品牌背书,选择并购标的。但即便如此,占比较大的住宅板块毛利率依旧下滑。而公司营业利润上涨率受限,有可能导致资本认可度下降。

据了解,除华润万象生活市盈率仍保持在30倍以上,目前开展轻资产服务的商管公司,不论是私募估值还是上市公司的估值表现,绝大部分公司相较两年前已经缩水七成以上,价值表现与物业公司相比无更多明显优势,这说明轻资产模式正在经历资本市场的重新评估,也对应看到,部分原计划上市的商管公司已暂停了步伐。

现在的华润万象生活虽难言“高处不胜寒”,但如何在规模发展与收益增长之间保持平衡,是管理层必须思考的命题。


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