万科近日发布《2022年半年度报告》显示，实现营业收入2069.2亿元，同比增长23.8%；实现归属于上市公司股东的净利润122.2亿元，同比增长10.6%，以此成绩，毫不意外的站稳了行业佼佼者的位置。
参照同段位竞争对手的处境，万科是业内唯一一个营收超2000亿元房企，其次为营收1623.63亿元的碧桂园，曾经的“利润王”中海排在第三，营收仅1037.89亿元。这也是业内唯三营收过亿的房企。
在半年报难产成风、大量房企净利亏损的现状下，万科依然能够实现大幅正增长，逆势重回巅峰，足见其穿越周期的能力，可谓行业风向标。
诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪认为，万科半年报传递一定的风向标信息：
1. 房地产已进入到新阶段，为城市提供的配套服务业态越来越丰富，但这些业务大多是保本微利的长周期业务，需要有独立的政策制度支持；
2. 需要加强企业销售能力；
3. 企业要积极寻求优质的业务转型途径，扩大自身营收面；
4. 面对行业震荡，企业要客观理性看待，充满信心应对。
那么，接下来万科的业务重心指向何处？为何在资本退潮后，推动万物云上市？我们或可以深入的一探究竟。
回首今年3月，万科2021年业绩发布会中，郁亮都是公开检讨利润下滑，并积极反思，“交出这样的成绩单，我倍感压力，内心充满紧迫感。”
郁亮称，尤其是净利润指标，相较于股东期望和我们自身追求，有很大的差距，当时，就提出了万科今年的工作任务为八个字“止跌企稳，稳中提升”。
｜图源：网络
经过半年的努力，近日，万科发布半年报数据，实现营收加速正增长，而且归母净利润升至122亿，同比增长10.6%，一洗年初的低落情绪。
但，毛利率继续下降2.48个百分点至20.46%，其中房地产开发业务毛利率降至20.85%。
｜图源：万科2022年半年度报告
郁亮对这份成绩单并不满意，“上半年的结果来看，马马虎虎。”他表示，虽利润成功止跌，但万科的毛利率还是不可避免地下滑了。房地产开发、物业服务两大主营业务毛利率均同比下降。与去年全年相比，这三个指标并未回转，依然是下降的。
这也意味着，企业的盈利能力持续下滑，如果不能让毛利率和净利率止跌企稳，万科面临的挑战就没有结束。
对此，万科总裁祝九胜表示，下半年万科业绩将比上半年更好。他亦提及，公司将稳定发展放在首位，短期内毛利率承压，但长期而言行业的毛利率最终会回归到社会平均水平。
分板块来看，上半年营业收入中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入占比92.6%；来自物业服务的营业收入占比5.9%。房地产开发业务仍是决定万科价值的核心业务，其他业务发展很快，共同形成第二增长点。
房地产开发板块决定性的交出了好业绩，结算收入1789亿，同比增长23.9%。结算毛利率（扣除税金及附加后）17.3%。2021年同期为19.6%，21年下半年为16.8%，同比下降，环比回升。长期来看，万科结算毛利率从2019年开始呈现连续下降，今年上半年第一次出现回升，还不能确定是否已经触底反转，后续仍需观察。
其他板块也呈现较强实力，物业服务的收入增速为42.2%，物流仓储39%、租赁住宅12%、商业开发与运营10% 。在不乐观的经济环境下表现出较强的韧性。
因为用成本法记账的因素，这几个板块属于重资产行业，利润贡献微乎其微，但是为企业现金流带来的作用是巨大的，后续折旧完成后，这几块能起到很强的助攻作用。
销售方面，上半年万科实现销售面积1290.7 万平方米，销售金额2152.9 亿元，同比分别下降41.1%和39.3%。
从半年报来看，企业在销售费用一块增加了销售代理费用及佣金，试图稳住销售业绩。
｜图源：万科2022年半年度报告
分区域来看，西南区域产生了销售面积126.3万平方米，占集团总量的9.8%；销售金额149.9亿元，占集团总量的7%。对比去年数据，西南区域的两项占比均有所下滑。
｜图源：万科2022年半年度报告
成都市场方面，根据亿翰智库发布的《2022年1-6月成都市典型房企销售业绩（全口径）》数据显示，万科成都共计销售金额93.41亿元，较去年同期下降了15%，但整体规模保持较好，依然领先一众房企，稳占top1的位置。
｜图源：西南房企研究中心
值得关注的是，万科整体的销售均价还逆势小幅上涨，不同于其他房企。
纵观市场整体情况，根据中指研究院发布数据，为促进成交，2022年上半年，销售额排名前20的房企中，有12家的销售均价都出现不同程度的下跌。
降价幅度超过10%的房企有四家，分别是碧桂园(下跌15.6%)、绿城中国(下跌10.2%)、绿地控股(下跌11.7%)、金科集团(下跌21.9%)。
降价销售将一定程度导致净利下滑，为保障净利回升，万科做不到“打折促销”。
针对销售困难的问题，祝九胜认为下半年情况会回转，“首先，相信下半年市场会整体回升；其次，公司会调整销售激励政策；第三，目前公司在整合自身销售力量；第四，会加强公司销售能力的提升和培训。”
目前，万科存货金额为10230.3亿元，较2021年底下降4.9%。上半年并未停止拿地，拿了400多亿的土地，在拿地方面经济价值要求更高，或者是为了保证财务的稳健度。
具体来看，万科净负债率为35.5%。有息负债金额为2802.3 亿元，较年初增加142.6亿元。账上现金1410亿，偿债能力及流动性良好。综合融资成本率4.08%，较年初4.11%还下降0.03个百分点，利率低，信用好。
前两年，物业公司扎堆上市，市值一度达到高点。融创服务2020年上市首日市盈率高达138倍、金茂服务2022年上市首日破发……
如今资本市场对物业公司热情退潮，万物云却开始上市，正值半年报发布之际，9月1日，据港交所文件显示，万科旗下的万物云通过港交所上市聆讯。对此，郁亮辩解称，并不在意短期的市场估值，而是长期战略意义。
具体来看，万物云致力于服务城市居民基于“住”的消费，承接政府与企业基于营造宜人环境的服务管理外包，以及建设基于空间效率改善的云平台。万物云包含Space（空间）、Tech（科技）和Grow（成长）三大模块，2021年在中国物业管理服务市场中排名第一，占有4.28%的市场份额。
｜图源：万科官网
今年上半年，万物云实现营业收入143.5亿元，同比增长38.2%。其中，社区空间居住消费服务收入80.8亿元，同比增长34.8%，商企和城市空间综合服务收入51.1亿元，同比增长39.7%。
万物云渴望通过科技赋能物业，进而拓宽物业的边界，从家走向写字楼，从小区走向城市，从物业管理迭代为空间科技服务商。对于其业务设计，外界对科技成色有所怀疑，而社区+具有一些想象力。至于万物云的成长性，有待验证。
整体而言，关荣雪认为万物云的上市对于万科来说将会起到一定的助力作用，首先从品牌影响力角度，万物云上市意味着万科整个业务系列的布局在市场上进一步扩大，展示与发挥的平台扩大将在很大程度上提升企业的品牌影响力，另外，万物云的上市也将会对万科资金方面有所助力，不论是在融资渠道的拓宽方面，还是体现在业务领域收入的反哺方面。对于当前物企行业的格局而言，行业活力或将进一步提升，而且实力竞争者加入也将会使得物企行业的格局更加稳固。
对于万科近期的整体表现，知名地产分析师严跃进认为，2022上半年的营收和利润数据还是非常优秀的，继续说明房地产市场调整下，此类企业依然有较好的机会，近期万科各类动作说明此类企业有较好的把控能力，后续表现依然看好。
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