近日，克而瑞发布的《2024年上半年成都房企销售排行榜TOP50》榜单显示，成都轨交成交金额、成交面积分别上升到了TOP7、TOP5，站稳“第三梯队”（门槛30亿元），甩开人居、天投和城投等其他地方开发平台。
在市场整体表现均不及去年同期，且销售面积为近五年同期最低水平的筑底阶段，各房企间的差距拉大，考验“真肌肉”，成都轨交是如何做到保持领先优势的？我们将从项目开发情况、销售策略等方面，深入分析背后情况。
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拿地策略：2019-2021年大量储备
时值深圳地铁“轨道+物业”模式珠玉在前，全国各地地铁公司大举进军房地产，房地产业务收入占比已成为各城市地铁公司的“大头”。
2019年，成都从城市发展战略层面，全面推进TOD规划和建设。
一年前，负责成都城市轨道交通规划、建设、运营、TOD综合开发和轨道沿线资源经营的大型国有全资企业成都轨道交通集团，专门成立下属企业轨道城市集团（以下简称：成都轨交），从事轨道交通场站综合开发，也就是专注TOD开发赛道。
中原数据显示，2019年-2023年底，成都轨交在大成都招拍挂市场大举拿地，共计拿地74宗，合7703亩，在溢价率基本为0的前提下，依然花费了约604亿元（该数据未拆分合作拿地款项）。
｜中原数据（含轨交及相关联企业拿地数据）
即便当时全国土地市场热度仍在，多家房企的拿地额均出现两位数增长，但成都轨交的拿地拿地宗数、拿地总面积和成交金额均超越了普通房企的量，单是2020年，就位列成都所有房企TOP1。
因TOD项目是大型一体化开发设计，从拿地指标来看，其竞得的土地单宗面积不小，仅金牛区天回土地单宗面积就达到了约287亩。
另外，出让文件也限制了其他房企参与，例如要求意向竞买人或意向竞买人的实际控制人须具备7条及以上地铁线网建设和运营管理经验，且已建成并投入运营的地铁线网里程不得少于300公里。相当于指定给了轨交。
放眼全国，中国指数研究院的数据显示，2022年前九月权益拿地金额Top 100企业中，有8家地铁公司上榜，包括广州地铁、厦门轨道交通、深圳地铁集团、杭铁集团、沈阳地铁集团、合肥轨道交通集团、苏州轨交集团、南京地铁集团等，拿地总金额达到585亿元。而经过前两年的大规模拿地，此时的成都地铁已经稍微收敛了。
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开发策略：自主开发为主
辅以“合作开发+项目转卖”
成都轨交拿地后，以“自主开发+合作开发+项目转卖”策略，相对国内其他城市主流发展模式，多了一项“项目转卖”。轨交基本主导了成都TOD项目的命运。
｜来源：公开资料
通过股权转让引入企业合作开发，已逐渐成为最为典型的合作模式。成都轨交要求合作方就有较强的房地产开发资质，例如“竞买人需为地产行业TOP50”，允许联合体投标。
而根据股权占比共同分摊成本，风险相对较小，资金占用压力也较小，也是大部分房企倾向的选择。
至今，已有9个项目引入了合作方，仅1个项目完全出售给了第三方。
｜中原数据
而头部房企参与的TOD开发，均输出了品牌优势、专业的开发能力、管理和营销能力，例如万科&成都行政学院TOD，保利&昌公堰TOD、廖家湾TOD，旭辉&新津TOD等，成都轨交则输出资金和官方资源优势。
引入多家企业，“把鸡蛋放进不同篮子”的策略，保证了成都轨交的独立和安全，有效避免了深圳地铁被万科“套住”的悲剧重演。
除了上图计入的旭辉100%接手了万盛TOD，成都轨交还意图转让另外4家公司100%股权，涉及二批次410亩TOD土地，包括友谊站TOD、双流西TOD、梓潼宫TOD和郫温定修段周边综合开发项目。信息披露于2021年，具体的转让情况尚无公开信息。
易居研究院研究总监严跃进认为，转卖其实是应对资金上的压力，或者说是一种优化项目的开发模式。
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新房销售：多盘齐开，低价走量
从拿地年限来看，目前应该是TOD开发的高峰期，据成都官方网站发布信息，截止今年3月，成都共有51个TOD在建地块，因分布地域广泛，产品定位跨度较大，有不足100㎡的刚需高层，也有深度改善的大平层和叠拼。
今年上半年有10个项目在售，从体量上对其他企业“降维打击”，其中，陆肖TOD、幸福桥TOD、龙潭寺TOD跑赢基本盘，构成了营收主力。
｜中原数据
作为成都市首个TOD示范项目，陆肖TOD位处城南核心区位，定位为改善产品，持续销售了4年，当前三万出头的单价，低于周边项目，例如新川印售价34500元/m²、高投ICON铂郡售价36356元/m²（房天下数据）。
一体化设计范围达到约1771亩的超级综合体，且有交付成绩的项目，成都轨交不仅没把市场预期抬起来，反而越做越下行，以价换量，足见操盘的成效有限。
而龙潭寺TOD，虽然项目整体对城市界面、生活方式、城市配套产生了有力带动，但前几年规划的住宅产品，已经稍显过时，无法像华润一样，形成既能走量，又能支撑价格的爆款产品。
所以龙潭寺TOD在售单价1.5万元/m²，招商运作的幸福桥TOD目前在售单价1.8万元/m²（房天下数据），均低于周边竞品。
降价还跟现在的市场环境有关，镜鉴咨询创始人张宏伟分析认为，市场库存压力大，也决定了必然会有一些以价换量的行为。
成都轨交采用“项目多+价格低”的肉搏策略，在2024年1-6月，成都房企整体表现均不及去年同期，且销售面积为近五年同期最低水平的情况下，得以保持了较高的成交总量。这样极限压缩利润的行为，是其他房企难以模仿的。
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交付兑现：多个项目出现维权现象
交付方面，公开资料显示，多个项目都出现了维权、业主拒收的现象。反映的问题主要集中在工程质量差、排水系统问题、实物与效果图存在重大差异、存在安全隐患、整改不到位等。
业主在问政四川平台投诉“成都轨道双凤桥TOD交房质量不过关，整改不到位”
业主在人民网投诉“成都中环TOD十里风和开发商交付问题楼盘”
业主在问政四川平台投诉“幸福桥TOD幸福拾光虚假宣传违反合同欺骗”
业主在四川省网上群众工作平台投诉“轨道交通陆肖TOD二期泡水后房屋墙体开裂，后续整改不到位”
随着多个项目交付维权，成都轨交的企业形象严重受损，消费者对成都官方信任度降低，也给TOD项目未来的命运打上一个问号。
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未来发展：预计持续向好
关于轨交未来发展，张宏伟持乐观态度，他认为轨交的身份决定了它拥有一些稀缺资源，地铁站沿线周边的土地，肯定能拿到，伴随着城市的扩张，站点逐渐是成熟，它占据了城市发展红利，这是不可替代的优势。
交通部最新发布的数据显示，截止2023年，成都城市轨道交通运营里程达到了601.7公里，其中地铁里程为562.4公里，位列全国第四，累计发送乘客超100亿乘次，工作日客流量常态化“600万+”，轨道交通占公共交通出行分担率超60%。
根据预计，至2025年，成都市轨道交通建成运营里程将达到800公里以上，轨道交通在建及运营里程达到850公里以上。
轨道交通是城市比较刚性的需求，所以说基于轨道交通的地产企业，比别的企业经营表现肯定要好很多，具有非常好的导向作用。”严跃进补充道。如果能够加强运营管理、客户服务等建设，未来发展空间会更大。
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