十月下旬，已透着些寒意，再来几场秋雨，就宣告正式入冬了。又一年即将过去，在这三年里，中国房地产似乎一直活在冬天里。“行业阵痛比自己预想中更长、更痛。”万科董事会主席郁亮如此感慨。
没有人愿意躺平，不过似乎再怎么努力，都难敌市场的寒意。
前三季度，万科企业累计实现合同销售金额2806.1亿元，同比减少10.82%；上半年，利润也经历了滑坡，归属于上市公司股东的净利润同比降19.4%至98.7亿元。万科似乎正在走入滑坡期。
“当前的状态有点像马拉松的‘撞墙’，熬过去就跑下去了。”郁亮如是说。
关于如何熬过去，也许万科心中并没有十足肯定的答案。如今不停释放的“信心”，看起来也不过是在给正在“撞墙”的自己打气。
如果没有这一场全方位的深度盘整，万科的天花板不会来得这么快。
为了寻找新的增长曲线，万科做了非常多尝试，由地产开发为圆心，向长租公寓、物业、物流等领域不断延伸，内部也因业务线的调整不断拆解、合并，如此不停地变化着。万科的焦灼是由内而外的。
当然，万科的努力也不是没有回报。就在刚刚过去的三季度，规模第一的长租公寓终于开始赚钱了。
“自今年6月起，泊寓已实现单月利润连续回正，9月份实现了累计权益净利润回正，预计今年内将实现整体盈利”。泊寓总经理胡冬华日前对外透露。这也多少给正处于煎熬期的万科一些坚持熬下去的信心。
七年利润终回正
从2016年正式以“泊寓”全面切入长租公寓赛道，到真正实现盈利，万科花了足足7年时间。当然，在相当长的一段时间里，万科的战略重心主要聚焦在规模增长以及品牌打造上。
自泊寓正式亮相，万科在长租领域就开始全面发力。至2017年底，泊寓已在全国29个城市开业96个项目，开业房间数超过3万间，顺势成为最大的长租公寓服务商。这当中也有此前积攒的功劳，万科自2008年便开始在长租领域探索，只是始终未成气候。
不过这七年里，泊寓也凭借自身的努力得以快速发展。万科财报显示，截至今年上半年，万科泊寓共运营管理租赁住房22.5万间，累计开业17.39万间，业务布局全国34个城市，持续稳居行业首位。
业绩方面，泊寓的营收也由2017年的6.95亿元提升至2022年的32.40亿元。今年上半年，泊寓实现营收16.4亿元，同比增长10.6%，按照该增速推断，泊寓今年的收入或将得到进一步增长。
不过，在规模的光环下，盈利始终是难以绕过去的坎。虽说这是一盘细水长流的生意，但是持续的光投入不见回报，也不是长久之计，尤其对资金压力不小的房企而言。郁亮在2020年底时曾透露，万科做长租公寓五年亏了90个亿，
当然，这不是泊寓一家的难题。长租公寓赚钱很难，几乎是行业共识。
此前曾有数据指出，在一二线核心城市，大部分长租公寓的租金回报率约为1-2%，远低于融资成本。
目前中国的长租运营商中，真正实现整体盈利者寥寥，而在房企系长租公寓里，宣布整体盈利的有龙湖冠寓和招商伊敦，泊寓可以说是为数不多有盈利的长租运营商之一。
“我们付完学费了，学费付了好长时间，付得很大，终于付完了。”郁亮于今年4月曾如此表示。现在看来，当时这一表态也是某种暗示。
深水区中调泳姿
随着行业发展进入到深水区，泊寓一直在调整策略以更好适应市场，从中寻找利润的增长点。
仅今年以来，泊寓就在租赁产品做了较大的调整，包括客群对象、租赁期限等等。
在客群方面，今年以来，万科泊寓在主流青年公寓的基础上，针对刚入社会的年轻人这一群体，推出了更具性价比的宿舍类产品和家庭型公寓产品。
近年来，在消费升级的影响下，具有更好的居住体验和性价比的连锁品牌长租公寓，在一定程度上取代了传统的租房行业，青年公寓在市场上的渗透率也得到进一步的提升。数据显示，我国青年公寓供应量逐年递增，从2015年的161.5万套发展到2022年已经达到了645.1万套，年均复合增长率约为28.9%。
与之对应的是，当前青年公寓行业集中度整体偏低，对泊寓而言，当下正是个快速抢占市场的好时机。当然，青年群体也意味着租金水平不高，而且换租频率也较高。
为了提高租率的稳定性，泊寓开始重点开拓B端客户市场。胡冬华表示，发展企业客户租房服务市场是当前的战略重点，未来将围绕多个重点企业客户实现从单城市到全国战略合作。
据了解，目前泊寓的企业客户占比提升至45%，累计为超过4400家企业的数十万名员工提供了住房服务。而在2022年末时，泊寓的企业客户的占比才仅20%出头。目前，泊寓全国在租企业客户不乏比亚迪、华为、腾讯、大疆创新等知名企业。
与C端相比，显然B端企业客户的稳定性更高。曾有从业人士向睿思网指出，企业客户签订的大多数为长租期的固定合同，租期普遍在3年以上。这不仅有利于降低频繁换租带来的租金损失，也进一步降低获客成本，提升运营效率。
但是，泊寓也注意到企业客户也出现了些不稳定的变化：一是客户差旅预算下调，二是租期变短。
据介绍，泊寓过去平均租期是9个月，现在则缩短至7个月，三个月以内租期的占比更高达40%。“这是客户自然而然形成的周期结构习惯。今年针对B端消费下降我们打造了三个产品，一个是对客户随心短租，过往是一年，现在一个月也可以。”胡冬华表示。
因此，泊寓推出了长短租结合的业务模式。据悉，今年前9月泊寓的短租服务已超过30万间夜，业务触及到更多的客户群体。据悉，仅国庆八天时间，泊寓就为1000多名客户提供了短租服务。
泊寓似乎已经找到了收益增长的有效路径。不过，要说是“终于不成负担”，似乎还早了些。
虽说通过上述调整，泊寓的整体出租率也得以提升至95.9%，利润也开始连续回正，但从客群结构及租赁期限来看，利润水平并不会太高。
胡冬华亦坦言，长租公寓始终是一个低利润行业，现在及将来都无法与房地产开发相提并论。祝九胜早前也指出，转型业务即便做得好，但对收入规模和利润的贡献恐怕还是有限，“它能贡献的是企业价值，或者是中长期的估值。”
REITS能否成为最终归宿
虽然不能成为万科利润的主要贡献者，但泊寓也要证明自身的价值。那么，如何释放这类投资规模大、投资回报期较长的业务价值？
发行REITs则是最好的资本化运作方式之一。对于企业而言，这将有助于筹集长期权益资本金，形成可持续发展的投融资模式。
不过，若想顺利发行REITs，还得先解决“纳保”问题。当前，保租房是唯一纳入REITs试点的长租房产品类别。
上半年，泊寓新增的纳保房源是2.41万间，平均每个月纳保超过4000间房，在北京、天津、深圳、厦门等 19 个城市共纳保 106 个项目，涉及房源8.3万间。这意味着，相当于47.73%的开业房源已经成功纳入保障性租赁住房体系。
与此同时，为了继续加大保障性租赁住房的规模，泊寓也积极地与国资国企、资管机构开展合作。
近期，泊寓与天佑投资合作，正式签约西安市航天基地东长安国际保租房项目正式签约，并计划打造1054套房源预计于2024年7月起分批次投入市场；前不久，泊寓与深圳环境水务集团合作打造了深圳第一个“非居住房屋改建为保障性租赁住房”示范项目；在重庆，由渝中区国企与泊寓合作运营的人才公寓，被认定为重庆市保障性租赁住房示范项目。
然而，“入池”也并非易事。根据国发委“958号文”，对于基础设施项目的运营情况明确要求：运营时间原则上不低于三年、近三年总体保持盈利或经营性净现金流为正、穿透后现金流来源较分散，以及未来3年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上不低于4%。
当中，针对“净现金流分派率不低于4%”这一指标，当前长租公寓项目中，真正能实现盈利并达标者寥寥。
据悉，在泊寓目前成功纳保的项目中，大概有十几个符合公募REITs发行标准，现在主要就是发行时机的问题。不管怎样，对泊寓而言，做好运营能力的打磨，才是久久为功之计。
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