2021年以来，地产行业风声鹤唳，由恒大财富投资产品兑付引发的“暴雷”事件在行业内持续发酵。债务违约事件频发，房企爆发债务危机就像一副多米诺骨牌，多家看似火热的房企接连暴雷，债券违约主体从中小房企逐渐蔓延至行业头部房企。
文轩财经不完全统计，截至目前出现流动性资金紧张的开发商名单中有中国恒大、华夏幸福、蓝光发展、协信远创、泰禾集团、中国泛海、北大资源、阳光100中国、新力控股、花样年、当代置业等。上述房企中，近10家在中资美元债市场上已构成实质性违约，还有一些在违约边缘多次徘徊。
楼市降温、土拍萧条、美元债务违约、理财产品暴雷、销售大幅下滑，市场一片哀嚎。一地鸡毛之后，这些“暴雷”房企们的现状究竟如何？
地产红利消失之后，高悬在所有开发商头顶上的达摩克利斯之剑开始显现作用。
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壹
坐实违约
-当代置业：2.5亿美元债坐实违约，明年还有4.99亿美元债到期，又该咋个还？
来自北京的百强房企当代置业，在10月26日公开宣告称因自身资金紧张，无力偿还一笔于10月25日到期的规模为3亿美元、利率为12.85%的美元债券。
事实上，在此之前，为了避免违约，当代置业就曾有过一系列的措施：早在10月8日，当代置业旗下物业上市公司第一服务控股宣告停牌，以待“根据香港公司收购及合并守则刊发构成本公司内幕消息的公告”。10月11日，当代置业董事会主席、执行董事兼控股股东张雷和公司总裁兼执行董事张鹏承诺提供合共约人民币8亿元的股东贷款；同日，当代置业公告称寻求将该笔债务展期3个月，但未得到投资者同意，最终无奈之下，只能违约。
坐实债务违约后，当代置业展开积极“自救”：11月1日，当代置业将旗下上市不到一年的物业公司——第一服务控股已发行股本的约32.22%作价约6.9亿元人民币出让给融创服务，并撤销了2021年中期股息的派发，股息约1.34亿港元（约1.1亿元）。
交易资金陆续到位，补充了当代置业的流动性，但尽管如此，当代置业的债务危机尚未完全解除，目前和明年将面临的处境也不容乐观。
10月业绩同比暴跌近8成、净利率逐年衰减、评级被下调、股票暴跌、明年还有约4.99亿美元债务到期……
业绩方面，截至2021年10月31日止10个月未经审核营运资料显示，当代置业前十个月合约销售额约345.66亿元，同比增长8.2%，10月份合约销售额约10.21亿元，同比减少约8成。
截至今年6月末，当代置业总资产为984.36亿元，总负债862.6亿元，净资产121.8亿元，资产负债率87.6%。剔除预售款后资产负债率为83%，“三道红线”踩一条，属于黄档。
而据中指研究院统计，截至10月28日，当代置业的存续美元债还有4只，债券余额合计为10.17亿美元（约合65.05亿元人民币），仅在4个月后的2022年2月25日，当代置业又要面临一笔2亿美元（约合12.79亿元人民币）的到期债务，明年到期的美元债总额为4.99亿美元（约合32亿元人民币）。
鉴于当代置业的债务状况和偿债能力，日前全球三大评级机构之一穆迪将公司家族评级从"Caa2"下调至"Ca"；将已发行债券的高级无抵押评级从"Caa3"下调至"C"；展望从评级观察名单改为"负面"。
惠誉将当代置业的长期外币和本币发行人违约评级从“B”下调至“C”，并将公司的高级无抵押评级、未偿债券评级及相应回收率评级从“B/RR4”下调至“C/RR6”。
而关于下一步怎么走，也许会如当代置业公司董事会主席张雷、总裁张鹏在员工信中表示，未来还是继续采取变卖资产和引进战略投资人的方式，继续筹集资金。
-花样年控股：2.06亿美元坐实违约，附属公司被申请清盘，下月超40亿债券到期。
10月4日，花样年首次公告一笔2.05亿美元债未能按时付款，最终构成实质性违约。
从流动性问题显露以来，针对自身危机，花样年不得不多次出售资产来“回血”：9月28日，将旗下物业公司“彩生活”作价33亿元人民币卖给了碧桂园服务；陆续退出深圳、佛山等地多个合作项目的股权，近日再转让宁波鸣翠东著和北京密云等项目股权。
11月25日晚间，花样年披露公告称，公司主要附属公司香港花样年投资控股集团有限公司作为1.49亿美元未偿还贷款融资的担保人，已于11月24日被申请清盘呈请。而清盘则意味着需要变卖资产来偿还债务。
11月29日，花样年、彩生活再度公告停牌，待公布公司内幕消息，暂未披露停牌原因。
花样年经营情况亦不容乐观。其财报显示，花样年前十个月销售额约为429.77亿元，10月单月销售额约为21.08亿元，同比下降61.83%。
债务方面，据了解，在境内债方面，目前花样年共有5只公司债，目前花样年控股尚有11只存量美元债，总规模合计为30.69亿美元（约合人民币200亿元）。
在即将到来的12月，花样年还将有一笔境内债、两笔境外债到期，合计金额超40亿元，3笔债券将于12月17日-18日集中兑付。
其如何应对如此大规模的债券到期，备受市场关注。对于花样年来说，当务之急是加快资金回流来应对如此庞大的到期债务规模。
创始人曾宝宝此前10月8日发声：花样年绝不躺平，将继续推行措施缓解流动资金问题，为解决该问题，公司正与相关债权人积极磋商，以就与债权人重续或延长其借款或其他安排达成协议。
-泰禾集团：暴雷始祖，违约资金近500个亿。
在去年7月就首次出现了公募债券违约的泰禾集团，可以说是房地产行业“暴雷始祖”。
违约一年多以来，泰禾集团也在积极自救，但效果一般，目前业绩低迷，营收仍在下降，亏损也还在继续，到期债务还在不断增加。
2021年三季度报告显示，泰禾集团前三季度实现营收15.82亿元，同比下降43.65%，归属上市公司股东净亏损7.62亿元。到期未归还的违约债务累计达到490.65亿元，尚未支付的利息为126.93亿元。
最新数据显示，泰禾集团目前手持货币资金仅19.21亿元，一年内到期非流动负债538.94亿元。手头资金远远不能覆盖短期债务，债务情况堪忧。
11月24日，泰和集团表示，债务危机以来，公司积极主动寻求适当解决方案。在内通过盘活资产，展开积极自救；于外，积极与各方债权人沟通协商以期达成一致和解方案；此外，万科已经参与帮扶部分项目。据公司最新规划显示，未来将不追求规模，而要向着“小而美”的方向发展。
但多重危机之下，可想而知这个理想实现难度较大。
-蓝光发展：债台高筑，未偿还债务本息达241.71亿元，前三季度亏掉67个亿。
昔日四川“地产一哥”蓝光发展的暴雷发生在7月份，7月12日，蓝光发展公告称，截至到期兑付日终，发行人未能按照约定筹措足额偿付资金，“19蓝光MTN001”不能按期足额偿付本息，构成实质性违约。
随后，蓝光发展外部融资收紧，债务逾期接踵而来。截至11月5日，蓝光发展累计到期未能偿还的债务本息金额合计241.71亿元。
据中新经纬统计，自7月以来，因流动性紧张及债务风险发酵，蓝光发展已收到了来自数十家金融机构及合作方的起诉状，诉讼涉案金额合计达145.35亿元人民币。
在债务规模扩大、诉讼缠身的背后，是其下滑的经营业绩。
业绩方面，三季报数据显示，蓝光发展2021年前三季度营业收入148.56亿元，同比下滑了52.65%，净利润-67.05亿元，同比由盈转亏，扣非净利润-89.43亿元，同比转亏。而2019年和2020年蓝光发展盈利分别为34.59亿元和33.02亿元。前三季度亏损的67个亿相当于前两年的利润之和。
今年三季度末，蓝光发展账面可支配现金（含受限部分）只有75.97亿元，较上半年进一步减少24.32亿元，整体现金流情况堪忧。
Wind数据显示，截至11月12日，蓝光发展境内债券存量规模为83.73亿元，其中46.23亿元将于一年内到期。
蓝光发展多次表示正在努力化解债务风险，加紧制定债务风险化解整体方案，全力协调各方积极筹措资金，开展自救。
但就目前的局势而言，其债务危机的拐点或仍未到来，前途仍充满“迷雾”。
-华夏幸福：违约近900亿，前三季度亏损约135亿。
作为曾经的“产业新城之王”、2020年房地产10强选手——华夏幸福走向债务重组之路。
今年3月，华夏幸福宣布资金链断裂，其后业绩暴雷：前三季度实现营收284.22亿元，同比减少49.9%；归属股东的净亏损为134.56亿元，同比下降284.84%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净亏损133.01亿元，同比下降287.25%。
另外，华夏幸福的账上已无可动用资金，曾作为华夏幸福白衣骑士和最大金主的中国平安，计提损失359亿。中诚信国际已将华夏幸福从信用评级名单中除名。
债务方面，华夏幸福负债总额约4000亿，截止到三季度末，华夏幸福累计未能如期偿还债务本息合计897.66亿元，公司称“正在与上述逾期涉及的金融机构积极协调展期相关事宜”。
业绩爆雷，高昂债务难以偿还，如今的华夏幸福几乎走到了悬崖的边缘。
-新力控股：总负债918亿元，10月销售同比大跌超过9成，创始人“消失”。
9月30日，千亿房企新贵——新力控股两笔境内利息违约，合计应付利息约为3874.21万元，创始人张园林4.1%的股权已被平仓偿债。10月，新力一笔2.5亿美元的美元债再度违约。
由于债务违约，新力的国际信誉跌至谷底，惠誉、标普撤销了新力信用评级。
截至6月末，新力控股总资产为1120.4亿元，总负债918亿元。其中流动负债占比超过8成，为754.3亿元，一年内的到期债务有132.4亿元。
新力管理层曾预期销售回款将是重要偿债来源，但就最新财报数据来看，其销售表现并不乐观。
财报显示，10月新力控股合同销售额约8.2亿元，同比大跌超过9成，今年前10月，合同销售额共计800.6亿元，同比下降4.16%。
违约风波后，新力大面积裁员和停工，未来几个月的回款也必将受到影响。
面对种种危机，新力控股表示，已聘请法律顾问和财务顾问，评估资本结构及流动资金，探讨可行的补救方案，将加快出售项目，但在补救措施上尚未制定任何具体方案。
值得一提的是，自爆发债务危机之后的两个多月，新力控股创始人张园林未曾公开露面或发声。
-协信远创：今年第一家倒下的百强房企，负债602亿，进入破产重整。
曾经的百强房企、与龙湖金科合称为“渝派三甲”的协信远创宣告破产重整，北京金杜与四川发现律所当选协信远创破产管理人。
事实上，自2019年开始，协信远创就屡次传出资金链断裂、计划出售股权纾困的消息，去年4月，协信远创债务危机开始爆发，将51%的股权出售给新加坡城市发展有限公司（CDL）的全资子公司，回血43.9亿元。在此之前，协信就已将40%股权作价近50亿元出售给绿地控股。7月5日，协信远创被北京易禾水星投资申请破产重整。
截至8月13日，协信远创债务逾期涉及本息金额为132.25亿元，截止8月底，协信远创的债权人达259个，负债602亿，有息负债超过300亿。
业绩方面也呈现巨额亏损：2021年上半年营业收入16.90亿元，较上年同期下降17.84%；净利润为亏损21.67亿元，较上年同期下降72.30%。
7月8日，大股东CDL表态称，集团已对其向协信远创投资的财务敞口作出了限制性措施，并重申不会支持协信远创的持续财务义务，即不会再继续向协信远创“供粮”。并且也已于9月中旬以1美元价格抛售了协信远创的所有股权。
贰
踩钢丝型选手
代表企业：富力、阳光城……
除了上述已实质性违约的房企，更多企业深陷流动性危机泥潭，几度徘徊在危机边缘。
-富力地产：三道红线全中，负债超3000亿，离暴雷还有多远？
虽然富力从去年开始一直在通过出售资产、提振销售、股权融资、减缓拿地、裁员等动作来加速回款、优化负债结构，但效果甚微：截至今年上半年的总负债高达3318亿元人民币，其中有息负债1433亿元人民币。
截至2021年6月末，富力地产现金短债比仅0.55，净负债率123.5%，剔除预收账款后的资产负债率74.9%，“三道红线”仍全面飘红。
另外值得注意的是，一年内到期有息负债超519亿元人民币，但同期现金及等价物只有不到128亿元人民币，目前富力资金覆盖不了其短期债务，流动性风险加剧。
业绩方面，2021年中报显示，营业额394.9亿元，同比增长18%，但毛利润及纯利润分别减少至85.7亿元、31.8亿元。10月，其总销售收入约106.7亿元，同比下降33.52%，销售面积约98.35万平方米，同比下降25.53%。
临近年底，钱债关系再度恶化，富力只能加快出售资产的速度以回血。在发布半年报时，富力集团联席董事长李思廉曾急切表示，“价钱合适，都可以出手。”
近期，富力地产两大股东李思廉、张力对外宣布将为富力地产提供约80亿港元的股东资金，预计于未来一至两个月内完成，用于改善企业现金流状况，增加偿债能力。但相较于519亿元的短期债务而言，这点钱只能算是杯水车薪。
频频出售资产后，后续，富力地产还能卖点啥？
-阳光城：前三季度净利润下滑约97%，总债务近3000亿元。
在10月份之前，阳光城的经营情况还算正常，但随着三季度业绩的发布，埋在地下的“隐雷”也随之浮出水面。
三季度，阳光城实现营收114亿元，同比下滑近2成，归母净利润9.19亿，同比下滑11.57%。更令人大跌眼镜的是，前三季度扣非净利润仅为8670万元，同比下跌96.89%，第三季度扣非净利润为负17.52亿元，同比下滑274.27%。
公开资料显示，目前阳光城存续美元债有8只，共计22.44亿美元，存续人民币债券25只，共计约171亿人民币，待偿还本金兑付高峰在2024年。
截至2021年6月30日，阳光城总债务为2997亿元，较去年末增加了67亿元。其中流动负债合计2284亿元，较去年末增加了104亿元；非流动负债合计712.2亿元，较2020年末减少了37.8亿元。
现金方面，目前阳光城的现金及现金等价物余额仅为335.6亿元，而短期借款为52.66亿元，还有337亿元的应付账款及票据。
也就是说，目前阳光城手上的现金完全无法覆盖短期债务。
近一月来，阳光城先后将数笔将于11月到期的信托与美元债进行展期。虽然11月的短期债务警报解除，但资金回笼前景仍不明朗。
叁
文轩智库：
欲望和能力不匹配，粗放式发展阶段结束，行业迎来出清
那么引发房企频发暴雷背后的原因是什么？对于已暴雷和暂未暴雷的企业后续发展分别有什么建议？后续的市场趋势是怎样的？看看文轩智库的各位专家怎么说。
易居研究院智库中心研究总监 严跃进
实际上爆雷在当前环境中是有特定指向的，其不是一般企业的破产，而是这两年高杠杆和过快扩张的企业，所面临的企业崩盘式的经营状况。这是当前金融环境收紧和疫情冲击下，企业不注意战略调整所形成的问题。其和中小房企经营困难的现象略有差异。换句话说，类似爆雷事件，其实更多的还是中大房企所面临的问题，也是比较尴尬的问题。
本质上要求房企要走出粗放的经营模式，其实过去房地产的经营有时候也确实很粗暴，因为购房人很多，不需要太多专业，甚至只要营销资源到位，业绩就好拉升。但是现在类似的情况显然不可行了，这都要求房企注意此类问题。要注意从财务和现金流的角度去关注企业经营。
就违约的情况看，甚至要注意，除了民营企业外，也要注意到其他的问题，类似央企和国企也要注意此类问题，只有这样才能真正促进企业的健康发展和行业健康发展。
中房研究院ICR执行院长 肖勇
房企频频爆雷的原因，主要还是四高的经营模式即——高增长、高周转、高杠杆和高成本。为了盲目地追求速度和规模，在土地资金，管理成本，人力成本，营销，运营等方面的成本都过高。另外管理水平粗放不精细，区域布局也不合理，在人口流出经济较弱的区域大量屯地。还有就是盲目多元化，决策、跨界不科学等。我们看到有些房企，被文旅酒店商办类的项目所困、拖垮，总体而言就是欲望和能力不匹配。
不管已经爆雷，还是没有暴雷的房企，建议后续发展要坚持高质量，高效益，高水平，稳健型的发展模式，努力降低负债率，降低成本，提升管理水平，收缩战线，聚焦核心区域经济强市。人口净流入的城市，聚焦主业转型创新，在存量资产运营房地产加的这个领域，争取获得稳定的收益。
中国房地产的行业前景依然是光明的，在中国的城市化率达到80%之前，我们二十万亿的行业，还有10到20年的一个稳健的成长期。在国家倡导房住不炒，租售并举，长效机制的这样一个大背景下，房地产行业的生命周期反而会延长。虽然现在行业比较困难，但在六稳格局之下，我们相信不会用太长的时间就会走出低谷，走上稳健发展之路。
诸葛找房数据研究中心分析师 梁楠
房企暴雷背后的原因主要有三点，一是由于部分房企之前一直维持着高杠杆高负债的运营模式，依赖于外部融资进行规模扩张，而盈利能力不强，致使负债规模攀升，随着楼市行情下行，财务风险逐渐显露；二是政策原因，房地产市场侧重点在于稳，为促进房地产市场健康稳定发展，政策从土地、金融、销售等方面发力，调控措施持续加码，调控力度、细致度接连升级，给房企带来了一定的压力；三是受房地产贷款集中度政策等影响，房企融资难度较大，受疫情、政策等因素影响，房企自身回款造血不足，一定程度上导致企业流动性不足，从而出现违约。
后续房企想继续生存和发展，就必须调整之前的高速度高发展的运转模式，根据宏观政策、市场行情等及时调整战略，加快销售回款，优化企业内部经营管理，提高资金的使用率，另外，降负债仍然是房企的核心主题。
整体来看，后续房地产市场监管仍较严，不排除有提升市场信心的相关调整政策的出台，但在整体仍以稳为主。
上海中原地产市场分析师 卢文曦
今年房企违约频发的关键是杠杆都放的特别足，短期销售又遇到了一定的压力，融资又受阻，然后三季度开始整个销售端又特别不顺畅，借新还旧的老套路行不通了，资金回款受到影响，还债就会有压力，所以这种逻辑之下非常容易引起债务违约。
原先开发商习惯做的事情就是十个锅子六个盖，甚至有的极端一点只有四个盖、五个盖，杠杆太高，过度金融化、过度扩张，导致整个风险，风险意识相对来说就偏弱很多。
经过三季度银行信贷问题，今后房企开发逻辑可能会转变，原来是赚快钱，今后只能赚慢钱了。
肆
文轩指数：
优胜劣汰，拼周转和杠杆转为比拼内生价值创造力
去年8月20日“三道红线”的出台，对房企有息负债增速做出限制——即使“三道红线”全部达标，有息负债增速也不能超过15%。
国家“三道红线”、银行“两个上限”导致房企内外融资受限；预售资金监管趋严，下半年市场销售和回款大幅下滑，导致部分房企流动性承压……多重因素作用下，致使今年以来多家房企接连暴雷。
来看一组数据，去年三季度之前，房企境内债和海外债发行量明显大于到期量，但是自去年四季度开始，二者规模逆转，债务开始集中到期，到期量高于发行量，房企资金链越来越吃紧，“借新还旧”也越来越难。
曾被房企视为扩张利器的高周转、高负债，成了一颗随时可能会被引爆的地雷。
而梳理暴雷房企的“前世今生”，我们发现这些企业最大的共性就是都曾秉持“高杠杆、高周转”的发展模式，在房地产上行期，行业处于“高速度、高发展、高利润”的三高时代，融资渠道顺畅，加杠杆拿地、高周转回笼资金从而“收割”了一些行业发展红利，但随着调控收紧、“三道红线”出台，融资输血开关被拧紧，境外信用质量恶化，境内严控负债规模，想靠销售回款偿债，市场却开始下行，内部自身造血能力又不足，现金流进一步承压，到最后无奈逐渐走向深渊。
今年是房企集中暴雷元年，明年将是偿债高峰期，若市场行情不变，出现债务违约的房企将可能更多。
据同策研究院监测数据显示，未来5年，房企都将面临规模巨大的美元债偿付压力：从80多家内房股海外债到期余额来看，2021年-2025年为兑付高峰期，到期余额分别为14.94亿美元、273.25亿美元、182.8亿美元、190.32亿美元及179.94亿美元。
进入四季度，全面收紧的房地产金融政策正在迎来微调，开发贷和信用债出现了边际放松，但以信托为主的表外融资渠道依旧收紧。近期房贷利率也似乎有松绑信号。贝壳研究院研报指出，10月份20个城市房贷利率出现下调，除广深外，主要还是洛阳、中山、襄阳等三四线城市。此外，广州、佛山等地银行额度有放松迹象，有银行称最快一周即可放贷。
信贷政策边际改善，但如何降负债、保证健康的债务情况、提升财务的稳健性依旧是房企面临的主要课题，作为最重要的偿债方式，现金流重要性凸显，提升销售回款仍是首要任务。
正如招商证券近日在地产行业深度报告中所说的那样，未来地产行业优胜劣汰将更加明显，同时集中度提高的方式将由过去的比拼周转和杠杆转为比拼内生价值创造能力，剩者缓称王。
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