交子金融广场JFC
清水单价超五万，总价上千万，选房还得1＋1，最近JFC项目关注度实在太高了。
时间回到2012年11月，彼时的王敏离开首座万豪项目投身到刚刚获地半年的交子金融广场JFC（原成都安邦金融广场）。
作为项目前操盘者，前些天此项目价格公开，王敏还专门发了一个朋友圈，“十年前操盘的项目，终于要开盘了，五味杂陈。”
作为一个产品主义者，她非常珍惜这一次操盘经历，当年为了做好这个项目，她曾经自费考察过很多对标项目，比如新加坡金沙酒店，香港朗豪坊，迪拜塔，台湾的诚品书店综合体，意大利Italy体验商业等等。
这个项目作为一个未来的城市地标，所以整体的设计和项目的规划要更具有前瞻性。当时的高层决策者虽然没有地产背景，但是他们尊重市场，尊重专业，给项目足够的信任度去发挥。”王敏对文轩财经表示。
王敏：从业20余年地产人
项目面市之际，我们特意专访了王敏女士，作为当时主导全项目的定位策划，规划及设计的全程操盘者，我们带着一些大家关注的问题与她探讨。
文轩财经：即将开盘的交子金融广场JFC（原成都安邦金融广场）最近关注度很高，这样的城市地标级项目，整体的设计方案规格高，需要考量的各个维度多，业内人士普遍反应和银泰中心重合度较高，能和我们简略分享下吗？
王敏：这个项目的操盘经历,一天一夜都说不完。
在项目整体定位策划大致确定后，受制于规划和整体土地指标，其实这就是一个命题作文，没有其他解题思路，高容高密，限高，全业态（豪宅及公寓、酒店、超甲、商业）交通限制......
按照当时的《金融总部商务区设计导则》要求，成都金融总部商务区是以金融城双塔为起点，北起府城大道—锦江大道，南至孵化园北干道—外环路500米绿带边线，西连益州大道，东临新成仁路，横跨锦江，项目地块与银泰中心属于总部商务区门户位置，两个地块以交子公园呈南北对称，以天府大道与天府国际金融中心及双子塔呈东西对称，银泰中心地块和本地块规划条件基本一样（地块大小接近，容积率12，限高220米，交通关系均一样）所以基本的业态布局及规划设计思路接近。
文轩财经：这种高密高容高标的项目，相比常规1.5～3容积率的项目来说，它的难度很大吧？要如何去平衡各业态和空间的关系？
王敏：交子公园的景观价值和天府大道的地标价值是项目最核心的资源，所有业态对这两个资源的争抢，如何平衡，是项目一大难点。
项目总平图
每一个业态在总图中的落位，都要经过多轮的排布分析与汇报，比如：两栋写字楼的总图落位当时就发生过争议，集团领导层希望写字楼放到天府大道侧，基于此我当时做了不同版本的总图排布，天府大道整个商业沿街展示面及各业态的空间对比一目了然……现在两栋写字楼坐落在地块的南边，为近20万平米商业最大化争取了天府大道的沿街展示面和商业广场。
在十年前的当时，交子公园这一稀缺资源对5个业态来说，排序如下：住宅-公寓-酒店-商业-写字楼。所以，在这样78亩，地上建面高达63万平米用地上，占比20%（12.6万方）的住宅几乎占据了项目沿交子公园的整个景观面。
最终经过权衡后，住宅横向最大化占据了交子公园无敌视野，北面的酒店、公寓及少量商业裙房竖向最大化占据了交子公园景观和天府大道地标占位。这样通过无数次的图文推敲，结合强对标项目银泰中心的布局和落位，最终说服了集团决策层。
文轩财经：这里位置寸土寸金，交通动线的设计估计也很考究吧？
王敏：当然的，这个项目的交通前期也是大问题，由于地块之前是公园，天府大道不允许开口，北面也是公园，也没有道路和开口，东面是名都路下穿隧道，南面的锦尚东路道路能级不高。
基于交通的现状，当时还请了资深的交通顾问做论证。
整个项目交通压力都集中在了本来就不宽的锦尚东路，后来在总图设计上借用了项目的部分人行道，把交通的问题最大化疏解，这一块当时也做了很多工作。
为尽可能使项目商业能够成功，花了大量精力去做地铁交通上的接驳，当时又对接了两条地铁线通过很多专业论证，最终通过120米长的地下通道与孵化园站实现了地铁接驳。至于现在的进展情况不太清楚。
文轩财经：交子金融广场住宅关注度为什么这么高？
王敏：今时今日住宅被瞩目，金融城核心的绝版地段懂的人自然懂。这其中也有一些故事，当时集团方针是做小户型，90㎡，最大120㎡，超高层建筑消防等级很高，疏散要求高，建筑体核心筒大，在这种前提下，做小户型难度很大，最关键的是，在这样的地段这么好的城市资源做小户型也很可惜，和其他业态的高端定位也不匹配。
所以当时和集团决策层反复的多轮技术和市场定位的沟通，从地块的稀缺性，项目整体定位等多方面的沟通，最终说服了决策者，采纳了项目意见。
所以你们看到的现状是一个交通核三户的配置，也是为了增加一部分200多平米相对较小的户型。
文轩财经：我们看到住宅户型可圈可点，有的户型很超前面宽很大，有的户型面宽太小进深很大，请问为什么这样设计？
王敏：首先还是这个命题作文条件决定的。
前面说到了交子公园景观是每个业态争夺资源平衡下来的结果，除了酒店塔楼的北面和商业中庭面向公园开的一条缝，其余所有公园景观展示面给了两栋住宅，项目已经完全没有办法再多摆任何一栋塔楼，而两栋楼就要消化掉12.6万平米（高度180米），懂建筑设计的人都知道，这一定是面宽所限，只能往大进深去做，所以进深达到了近22米。
部分户型图
文轩财经：我们有注意到为什么商业裙房做到11层？里面的逻辑是怎么的？
王敏：每每有人问到这个问题，我都要不厌其烦解答这个问题，其实做过强排或者综合体设计的都懂，就像解数学题，已知条件列出来，已知条件越多，解题方法可能就越局限，住宅12.6万方面积是固定的，另外的50多万方怎样去分配？
220米酒店做多少层，每一层多大，基本已经确定。剩下的面积，写字楼分配多少？当时写字楼已经按照新规范做到了2800平米，2800平米已经是很大的面积（ 200米高2800平米的平面，层高4.2米，呈现出矮胖的体型）如果容积率没那么高，做200米高度和2000平米左右的平面，建筑形态更漂亮。
在不能损容的前提下，商业20万平米，在建筑密度等严苛限制下，做到局部11层，这已经是能做到最合理的方案了。
当然后期整个商业招商和运营考验操盘团队的专业度，对于没有商业基因的项目方来说，引入知名且匹配的商业品牌，前后中期的管理很重要，商业在一定程度上决定了这个项目的成败。
文轩财经：现在回头看，对于这一项目还有哪些遗憾？
王敏：对一个做作品的人来说，任何项目再回头看都是有遗憾的，因为万事万物都是在发展中，就像我们也会对过去的自己有一些遗憾。
项目前期间多个版本对比
对我来说这个项目有两个遗憾，一个是外立面，因为诸多我无法掌控的原因（过程中，项目曾经做过几个非常漂亮的外立面，有珠宝盒，钻石切割等方案），塔楼和裙楼做成了两个风格，也是国外专业的团队做的，当时还重新报规做了方案，让其更具有商业气质，虽然我已经尽了最大力气使其融合度提高，但是呈现以后，大家会看到5栋塔楼是现代Artdeco风格，而裙楼因为是大盒子商业，所以是全现代风格。这是我当时作为操盘这个项目方面最大的无助和遗憾。
另外，在我离开之后，原来丽思卡尔顿酒店大堂是位于51层跨两层的空中大堂，跟华尔道夫一样，后来据说改到了低区，这也算是我另一个比较大的遗憾。
当然还有一个之于自己最真切的遗憾：一直想拥有的房子，买不到，买不起！
文轩财经：作为项目的前操盘者，看到自己做的项目获得市场追捧，成为价格标杆，你有何感想？
王敏：市场追捧这个项目，是完全意料之中的事情，毕竟地段和产品早已经决定了它的地位。
以成都这个城市和金融城今时今日的地位，对比北上深同类的位置，这个价格并不高。这个项目能有这样的定价，也离不开它高端基因的加持（豪华酒店、超甲写字楼和高端商业），这样的地标城市综合体，高端的圈层属性是它的一个重要特征。
记得当年决策层曾因回报周期太长而险些毙掉高端豪华酒店，我当时专门写了一个论证报告阐述其“定海神针”的作用，报告以银泰中心为例，说明当年在周边住宅房价1万出头，写字楼8千的市场下，华悦府何以以2.6万+华悦居2.4万入市，写字楼1.8万的整售成交......不得不说华尔道夫的加持是其重要原因之一。当时的市场，这样的定位也算是最好的答案。
于我自己而言，做完定位规划及设计后，自己的职业生涯也是一次脱胎换骨的质变，再做其他项目感觉就简单了！
最后，这个项目也是在我职业生涯中付出与收获最多的，好事多磨的项目，祝愿她越来越好，最终以美好致敬这块绝版的土地！
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