又一家民营房企走上债务展期之路。
7月4日晚，融信中国间接全资附属公司融信（福建）投资集团有限公司召开债券持有人会议，并最终审议通过了“19融信01”及“19融信02”关于调整债券各兑付安排的议案、关于发行人及其实际控制人承诺“不逃废债”的议案等相关议案。
审议通过之后，两只本金总额为21.5亿元债券成功展期一年，略微缓解了融信中国的偿债压力。
之所以用“略微”，是因为两笔债券的展期并不意味着融信中国能够就此高枕无忧，相反，从其即将到期的债务规模来看，这仅仅是其债务的冰山一角。
展期成功，兑付压力还在，仍然需要跟时间赛跑，由不得半点松懈。
一年内到期/回售境内外债约166亿
从存续公司债券来看，未来一年，将是融信中国债券到期高峰期。
东方财富数据显示，融信中国当前共存续有8笔公司债券，剩余本金总计达86亿元。
除了上述两笔被展期的公司债，还有4笔公司债将于1年内到期，4笔债券剩余本金合计达49.5亿元。其中，有两笔将于本月（7月）及8月到期，剩余本金合计达到29.5亿元。
此外，融信中国目前还存续两笔私募债，剩余本金为21.5亿元。
除境内公司债，融信中国还有三笔境外美元债将于1年内到期，本金余额合计达14.2亿美元（约合人民币95亿元）。
照此计算，未来一年内，融信中国到期境内外债券总额达到约166亿元。
另外，据中诚信国际披露，今年内，融信中国内公开市场直接融资类产品到期（含权到期）规模较大且部分月份到期压力较为集中。
今年7-12月，融信中国合并范围内境内外公开市场到期/回售债务金额为112.10亿元，此外，其2023年内、2024年内、2025年（含）以后境内外公开市场到期债务金额分别为96.45亿元、12.18亿元和37.62亿元。
实际上，自2021年起，融信中国就在积极优化债务结构和积极还债。
融信中国在公告中提到，自去年下半年至今，公司已累计净偿付公开债券及各类有息债务及相关利息近300亿元人民币。
但遗憾的是，还债速度追不上债务大山堆积的速度。
在文轩智库专家、诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄看来，融信本次事件反映出企业现金流问题，再加上当前融资难度仍然较大，企业资金状况不佳。同时，融信深耕以上海为首的长三角城市，上海受到这波疫情影响较为严重，对融信的营收产生严重的负面影响，回款压力增大。即使寻求展期成功，后续还债压力也不容小觑。
美元债利息逾期，现金无法覆盖短期借款
近日融信中国的一则最新公告，再撕开了其资金缺口的一角。
7月10日，融信中国公告称，两笔美元债共计约2800万美元利息，无法在30日宽限期内完成支付。
| 截自融信中国公告
融信中国同时在公告中表示，对于无法保证如期履行债务义务表示非常遗憾，公司将保持项目稳定运营以及销售和回款力度。
债务违约的另一面，是有限的现金流和虽在回暖但仍不容乐观的销售业绩。
5月31日，融信中国发布的年报显示，2021年，公司营业收入332.84亿元，同比下降31.09%，归属母公司净利润12.95亿元，同比下降46.66%。
在手非受限现金约为155.73亿元，扣除64.83亿受限制存款外，真正可用的流动资金为90.9亿人民币。
一年内到期的短期借款约为227.3亿元，可见融信中国的在手现金已无法覆盖短期借款。
此外，融信中国一年内到期的贸易应付款以及应付票据为103.6亿元。加上约227个亿的短期借款，融信中国一年内到期负债总额约330亿元，偿债压力不小。
根据其发布的最新销售数据，1-6月，融信中国总合约销售额约为人民币387.37亿元，同比下降53.3%；总合约建筑面积约为173.3万平方米，及平均合约售价约为每平方米人民币22353元。
受益于近期市场整体回暖，融信中国6月单月销售额有所回升，6月合约销售额约为人民币91.02亿元，同比下降约38.7%，虽然仍是下滑，但相较5月单月约56%的降幅已大大收窄，这对于急需资金的融信中国而言算是一个好消息。
“中国地王”高价拿地后遗症
作为首批实现“三道红线”绿档的民营房企，融信中国缘何行至此？
究其原因，一定绕不开“地王”二字。
2016年，经过400多次举牌，豪掷110.01亿元最终成功拿下上海静安区地块让融信一战成名，拿地单价高达10万元/平方米，成为“中国最贵地王”得主。此外，融信还拿下南京、浙江等长三角地区多宗高溢价项目，成为业内知名“地王收割机”。
同年，融信赴香港上市并将总部迁至上海。自此，这家成立于2003年闽系房企，开启了以长三角为核心的全国化扩张之路。
文轩财经此前报道，除了上海地块，“地王专业户”融信，时不时在各地创造拿地新高。
2009年，以11.06亿的总价拍下福州市中心原锅炉厂地块，创造当地新地王；
2010年2月，联手正荣集团以总价60亿元拿到一块地，再创福州土地出让总价新纪录；
2013年6月，联合绿地集团以47.21亿元的价格夺得上海青浦区一地块，创造了当时上海的地王。
2016年，以110.1亿元总价、名义楼板价10万元/平方米、溢价率139%，拿下上海静安地块，创下中国土地成交史上单价最贵地王纪录。
2017年，以1.69万元/平方米的楼面价拿下位于成都金牛区地块，总价约7.51亿元，溢价率60.95%。
据悉，2016年，融信共拿地21宗，耗资近500亿元，几乎是当年公司销售额的2倍。2017年，共拿地78宗，耗资342亿元，投资金额同比增长约40%。
仅用三年时间，就从2015年的百亿规模做到了2018年的千亿规模，但随之而来的是迅速攀升的负债率和资金压力。
截止2021年，融信中国总负债达1931.59亿元，资产负债率高达78.70%，同比增长了0.42个百分点。
尽管在此后，融信自身有意控制新增拿地数量，但高杠杆扩张之下，受前期高价地影响，公司盈利能力一直不高。
据其年报数据，2017年至2021年，融信中国的毛利率和净利率持续走低，毛利率分别为16.56%、23.47%、24.24%、11.00%、10.09%，2021年，净利率更是跌至5.19%。
某行业资深分析人士对文轩财经表示，融信中国的暴雷似乎早已有迹可循，前一段时间，有传言称融信上海楼盘停工，尽管近期又听说开始复工，但无风不起浪。融信美元债逾期与其前几年持续激进的高杠杆大规模拿地有很大关系，高价楼盘销售进度慢、高溢价拿地导致其利润也一直上不去，最终导致资金链承压。
融信成都5年，合作开发为主
作为名副其实的“地王收割机”，融信中国首次进入成都的方式同样保持了其一贯的高调作风。
2017年4月，经过多轮厮杀，融信中国从20余家参与竞拍的房企中突围，用抽签方式以1.69万元/平方米的楼面价获得金牛区一环路一宗约16.6亩袖珍地，由此拉开进军成都市场的历程。
从2017年的高调入蓉，到如今，已经过去了5年，5年间，融信在成都独立/合作开发项目大概7个，除了首发作品融信公馆、融信世纪缦云和新津的融信澜天由融信中国独立开发，其余几个项目均为合作开发，携手对象有龙湖、金地、卓越等品牌房企。
这与融信在全国其他区域，以与一线房企合作开发的主要方式保持一致。
另外，值得一提的是，在去年成都史上首轮“双限地”集中土拍的第一天，融信连下两子，分别以楼面地价16800元/㎡、总价3.85亿元和楼面价18600元/㎡、总价3.55亿元竞得青羊区苏坡街道23亩纯住地和金牛区一环路交通巷9亩纯住地。去年12月，交通巷地块案名发布，即融信世纪缦云，该项目于今年4月首次开盘，推出了106套房源，参考单价区间27797-32919元/㎡，开盘结束实现销售51套，去化率48%。
除了公开招拍挂，在收购市场，融信也有不错表现，通过收购等方式取得了二圈层新都、三圈层的青白江和崇州各一个项目。
在整个四川范围内，融信中国在人口较多的地级市均有布局，如达州、内江、绵阳、南充、泸州等，项目总数量达到十余个。
就融信中国成都市场上半年销售业绩、在售项目进展、对成都市场后续的规划以及集团资金危机是否会对成都项目正常施工和销售造成影响等问题，文轩财经联系到融信中国相关工作人员，但截至发稿，并未收到对方回复。
文轩指数：偿债高峰来临，债务违约现象或将持续增加
市场大势下，融信中国不是第一家，也不会是最后一家寻求债务展期的房企。
当下，房企债务危机不只出现在个别房企，而已形成广覆盖、大面积的特征趋势。
信达证券研发中心、克而瑞研究报告数据显示，今年下半年会有3102亿元的债务到期，主要集中在七八九三个月，尤其是7月到期规模高达830亿元，为下半年偿债最高峰。
| 房企年度、月度到期债务规模，图源信达证券研报
分企业来看，下半年未出险房企中，保利、金地到期债务规模较高，分别为115.5亿元和95.2亿元，而已出险房企到期债务规模均较高。
| 部分房企到期债务余额（亿元），图源信达证券研报
偿债高峰来袭，可以预见房企又将陷入新一轮艰难时刻。若无法通过发行新债或销售回款收回资金，随着债务到期，房企债务违约现象或将持续增加。
陈霄认为，融信中国事件，是行业的一个缩影。近两年来多个房企爆发流动性危机，在行业进入深度调整期、三道红线压力以及疫情干扰的背景下，企业生存难题凸显。
“对于当前的行业来说，房企的重中之重是保证现金流安全，当前来看，暴雷现象不仅仅发生于中小房企身上，大型房企爆发流动性危机也屡见不鲜，企业只有保证充足的现金流，稳健的财务水平，才能获得长远发展。”陈霄称，其次，企业要积极拓宽融资渠道，同时，提高盈利能力，保证业绩水平，也是企业长远发展的重要一环。
在陈霄看来，近期以来市场出现回温迹象，尤其是6月份以来多城销售端转好，给市场注入一抹信心，房企要抓住时机积极作为，通过一系列有效的优惠促销活动以及利用分销渠道等加速去化，加速销售回款，补充现金流。
其二，企业要做到开源节流，一方面拓宽融资渠道，充分抓住政策对合理融资需求的支持积极发债，尤其是信用债、ABS等，有能力的房企还可以发行并购债等，另一方面，缩减成本，提高经营效率。
其三，优化企业战略布局，尽量缩减盈利差的业务板块布局，提高盈利能力。
其四，对于现金流紧缺、债务压顶的企业，也可采取出售旗下非核心资产板块来达到快速补充现金流、偿还到期债务的目的，同时也可以优化资产配置。
发布评论
评论