“羊在山坡晒不黑，煤到水里洗不白。”在3月29日召开的业绩会现场，万科总裁祝九胜用一句俗语，回应近段时间关于万科的种种传闻。“公司短期确实遇到挑战和压力，但总体而言，公司的基本面没有发生根本变化，没有太大的问题。”
与过往的意气风发不同，当天出席的万科管理层们，每个人的脸上都写满了憔悴。显然，业绩滑坡，债务压力上升，已令万科从上至下都疲惫不堪。
“活下去”，再次成为万科面临的大难题。在发布会上，郁亮明确表示，万科未来两年计划削减付息债务1000亿元。“在更安全的基础上，再去考虑发展。”
尽管近期已获得众多金融机构及深铁等的支持，但对早已深陷流动性困境的万科而言，这同样是场不好打的硬仗。
资本曾 “皱了眉头”
万科的融资情况始终是市场最为关心的焦点。能否获得新融资，在一定程度上也代表该公司是否具备一定的偿债和经营能力。
最新财报显示，2023年，万科新获融资约897亿元，其中境内新获融资约766亿元，新获融资的综合成本3.61%，境外新获融资约131亿元。扣除预售账款的资产负债率65.5%，较2022年底降低2.1个百分点。
境内融资中，2023年万科累计发行信用债100亿元，其中完成20亿元的公司债券发行，分4次完成总额为80亿元的中期票据发行。
“万科的融资通道还是通畅状态。”但祝九胜亦坦言，在过往一段时间里，资本对万科“皱了眉头”。
据透露，万科前段时间面临着三方面的挑战：一、开发业务收支不平衡带来的挑战；二，融资模式挑战，过往90%是信用融资，各家银行给予总对总合作方式，一笔大金额就可以提款；现在要转项目制。按工程进度才能提款，会显得总部原来的现金流储备被逐渐消化干净；三，经营性业务收益率整体上不足以覆盖利息爬坡的状态。“如果销售规模下滑，假设1000亿销售下滑，可以拿50亿的EBITA和N1去平衡。但我们的EBITA还没达到银行的要求。”
在市场持续下行的大环境下，以上也就是造成万科流动性持续减弱的核心。
不过，金融机构也“提了忠告，给了宽容”。祝九胜补充道，万科长期合作的有26家银行，这些银行都很支持万科，跟万科一起共同发展，共同来控制风险。这个时候像我们这种类型的企业怎么有效活下去，怎么保持现金流的平衡，银行也给了很多建议。
“银行家的关注就三点，去年钱流去哪里了、支持的资产项目在哪里、经营性现金流够不够。这三个问题回答得好，融资的渠道，银行支持的态度是肯定的，力度是足够的。我觉得也特别感谢各大保险公司，以国寿、平安、新华为代表的各家保险公司长期对我们的支持，让我们在经营性业务的平台上显得更从容，更有韧性。”
祝九胜透露，尤其是针对第二个挑战，银行给了万科宽限期，1-3年逐步转变，另有房地产融资项目白名单；以及大股东深铁提供了几十亿级（包括参与商业消费REITs），将要完成百亿级的实质性的支持，“新的资金来源是足够的，原有的缺口一定会被弥补”。
“两岸猿声啼不住，轻舟已过三重山。”祝九胜表示，在金融机构和控股股东的支持下，万科能挺过三座大山的挑战。“有压力，但能过关。”
先保安全再谋发展
但在持续攀升的负债面前，万科这艘大船仍难言“轻”。
公告披露，截至2023年末，万科的净负债率为54.7%，较2022年底提高11个百分点。期末有息负债合计约3200.5亿元，占总资产的比例为21.3%。
其中，一年内到期的有息负债约624.2亿元，较2022年同期有所减少，占比为19.5%。一年以上有息负债约2576.3亿元，占比为80.5%。分融资对象来看，银行借款约1973亿元，占比为61.7%；应付债券约792亿元，占比为24.8%；其他借款约435亿元，占比为13.5%。
截至报告期末，万科在手货币资金998.1亿元，高于一年内到期的有息负债总额624.2亿元。全年经营性现金流净额仅为39.1亿元。但这并不代表万科的资金链是安全的。
分析指出，万科每月同样面对数百亿的开销，在这基础上，如果销售下滑，销售回款跟不上，万科的偿债压力依然庞大。
数据显示，2023年，万科全年实现销售额3761.2亿元，同比下降9.8%。到了2024年，万科的销售持续下滑，前2月，累计销售金额334.7亿元，同比下降43%。
销售收入的下滑，也意味着结算收入下滑。这已在万科2023年的业绩报表中有所体现。
最新财报显示，2023年万科实现营业收入4657.4亿元，同比下降7.6%；归属于上市公司股东的净利润为121.6亿元，同比下降46.39%；扣非净利润约97.94亿元，同比下降50.62%。
净利润的下降主要受开发业务结算规模和结算毛利率下降影响，部分开发项目计提了减值。报告期内，公司新增计提存货跌价准备约34.9亿元，影响归属于母公司股东的净利润约29.5亿元。
从当时市场走势以及销售表现来看，万科亦承认在未来一段时间内，毛利率将面临压力。
“当前行业还在深度调整中，1-2月份百强房企销售业绩下滑超50%，万科的销售下滑40%多，整个市场的信心还在恢复之中，经营的不确定性还存在。”万科董事会秘书朱旭坦言。
万科董事会主席郁亮亦表示，短期来看，市场显然超跌。尽管行业已经无法回到此前高点，但行业市场依然广阔。在郁亮看来，当前支持房地产市场的政策已大量出台，力度超出以往年度，随着政策效果的体现，相信市场会逐渐恢复。
在市场恢复之前，如何“活下去”才是更重要。当前的万科，已从追求规模和利润，转向谋求安全地生存。
为此，万科提出，未来两年计划削减付息债务1000亿元。“在更安全的基础上，再去考虑发展。”郁亮表示。
多措并举补缺口
尽管“活下去”是万科最先提出，但郁亮亦承认，万科自身对市场变化的准备仍不够充分。
郁亮称，过去一年，地产市场下行，公司经营上仍保持不错的经营发展，且很好完成28.9万套交付，投资能力还可以。“活下去光有业务能力还不够，还要有底线思维，做好充分的准备，我们考虑得还不够全面。”
他补充道，活下去还需要面对脆弱市场里面过往的习惯会发生改变，一旦市场出现恐慌情绪，过去稳健的标准还不能保障公司的安全，更需要强化稳定思维，对超跌做好充分准备，安全垫还需要更厚。“我的危机意识还需要更强。”
郁亮进一步表示，万科将加大盘活存量、不动产变动产等工作的力度，未来两年削减付息债务1000亿元以上，以保障公司安全。今年万科打破了31年的惯例，做出不分红的艰难决策，也是为这项非常重要的工作创造条件。
郁亮认为，以公司目前的能力，轻装上阵之后，能够更好地、更长久地为股东创造价值。“去年四季度以来，万科得到了深圳国资、金融机构、合作伙伴和市场各方的关心和帮助，对这些善意和支持，万科非常感恩，对外界的批评，万科也很感激。万科管理团队一定不会躺平，会跨过这个关口，把万科变成一家更好的公司。”
朱旭透露，在去年11月的金融机构交流沟通会后，深圳国资协调了多家国企和万科对接，并采取了四大类的措施来以市场化和法制化的方式来帮助和支持万科。
具体包括：一、帮助万科来处置流动性比较低的不动产和长期股权投资；二、市场化的方式来认购万科旗下印力消费基础设施REIT；三、通过深圳国企和万科之间的产业协同，推动多个项目合作。四、积极协调金融资源来支持万科。
以上项目如果全部落地完成，预计可以帮助万科释放流动性在百亿规模以上。
万科还在寻求多种渠道融资，据透露，目前万科已上报融资白名单项目42个，涉及新增融资169.5亿元。
REITs的上市亦是万科释放资金压力的通道之一。万科执行副总裁、首席运营官刘肖表示，印力消费REIT将于4月8日发售，本次募资首先归还22.3亿负债，剩下融资金额有4-5亿现金流入用于未来投资发展。未来，有59个商场作为扩募的大名单，需要在多轮REITs扩募中不断装入。另外，万纬物流REIT预计于近期获批，公寓REIT将在两周后正式提交申报材料。
在大宗交易方面，刘肖表示，去年万科实现了123亿的交易金额，打开了退出渠道；未来公司的经营路径会持续推动业务模式由重到轻并持续提升经营水平，2024年的资产交易规模会比2023年更大。2024年计划通过出售资产或股权回笼资金300亿元。
“通过自助和天助，资金缺口会被弥补的。”祝九胜称。
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