过去一周（1.15-1.19），华安张江产业园REIT（以下简称“张江产业园REIT”）终于走出跌势，上涨了5.13%，扭转了此前一周8.69%的跌幅。
1月18日收盘后，华安张江产业园REIT发布2023年第4季度业绩，次日收涨1.98%，报2.111元。
从数据来看，张江产业园REIT 2023年4季度报下滑的业绩无疑是一大“利空”：受OPPO旗下芯片公司哲库科技“退租”影响，当期无论是收入、利润、经营活动产生的现金流量净额还是平均租金均出现不同程度的下滑。
最终挽救股价的，是可供分配金额的增长。当期，张江产业园REIT 可供分配金额为3345.8万元，环比上升6.1%，全年累计单位可供分配金额为0.1011元，按照1月19日的收盘价2.111元计算，年收益率为4.79%。
在2023年国内固收类产品平均回报率中位数仅为3.02%的背景下，张江产业园REIT这一分红回报率确实对股价有一定支撑。
但值得注意的是，四季度可供分配金额增长，但全年同比下滑了19.06%。显然，如何持续提高单位可供分配金额，是张江产业园REIT未来的战略重心。
业绩滑坡
据张江产业园REIT最新财报，2023年第4季度其收入为3585.18万元，环比下滑25.06%；利润亏损551.58万元，较第3季度的18.86万元的亏损扩大2824.6%。经营活动产生的现金流量净额571.85万元，亦较第3季度的2836.65万元下滑79.84%。
此前哲库科技提前退租，是造成张江产业园REIT当期业绩下滑的主要原因之一。
2023年7月底，哲库科技决意提前退租，令张润大厦（为张江产业园REIT底层资产）出租率迅速下滑，至2023年9月底，张润大厦出租率跌至57.19%。但因获哲库科技补偿的1039.8万元违约金，加上扩募，张江产业园REIT 2023三季度的业绩仍录得环比增长，增幅达112.3%。
但进入四季度，哲库科技退租所带来的负面影响开始在报表中显现。
按照5.89 元/平/天以及此前哲库科技的19,314.31平方米承租面积，以平均30天/月计算，哲库科技承租期间的月租金为341.28万元。换言之，1039.8万元的违约金为3个月的月租金补偿。这也意味着，张润大厦必须在2023年10月前找到合适的承租方，并自11月开始正式起租。
然而，截至2023年12月末，张润大厦的出租率仅升至63.31%，未达到哲库科技退租前的94.05%（2023年6月底）。
如何解决空置难题，是当下摆在张江产业园REIT面前的头等大事。
降租，无疑是最有效的方式。数据显示，张润大厦12月末的平均签约合同租金为5.73元/平/天，环比下滑4.5%。效果显而易见，截至12月底，张润大厦签约率已达84.86%。
当然，租金下调也在一定程度上造成张江产业园REIT收入和利润下滑。
经营“阴霾”未散
张江产业园REIT表示，运营管理机构正持续积极开展招商工作，在商务洽谈中的储备客户属于软件开发、集成电路、科技金融及其他行业。储备租赁需求转化为签约租户需要一定时间，也存在一定不确定性，基金管理人将持续敦促和协同运营管理机构协调内外部资源，促使相关租赁成交尽快落地。
2023年12月末，张江产业园REIT整体签约率为 82.77%，出租率为 72.00%（签约率在出租率的基础上考虑了已签署租约但尚未起租的面积），其中出租率较上个季度环比增加4.4个百分点。
具体行业来看，张江产业园REIT 34.79%的面积签约给集成电路行业（上季度25.75%的面积租给该行业）；25.10%的面积签约给TMT行业（含在线新经济）（上季度20.81%的面积租给该行业）；11.49%的面积签约给金融科技行业；9.19%的面积签约给先进制造业（哲库科技所在的行业，2023年6月底31.34%面积租给该行业）。目前，集成电路和TMT行业的租户为张江产业园REIT的主要租户。
可供分配金额方面，虽然2023年第4季度张江产业园REIT的收入、利润和经营活动产生的现金流量净额均在下滑，但是可供分配金额却正在上升。
报告期内，其可供分配金额为3345.8万元，单位可供分配金额为0.0348元，环比上升6.1%；全年累计单位可供分配金额为0.1011元，按照1月19日的收盘价2.111元计算，年收益率为4.79%。
与之相对应，2023年，国内584只固收类产品平均回报率为2.56%，回报率中位数为3.02%；而相较于其他产业园REIT，该分红回报率也是有相当竞争力。或许正因如此，华安张江产业园REIT终于走出触底反弹的走势。
然而，如果进一步拆分此次增加的可供分配金额，难免令市场担忧其可持续性。
数据显示，单位可供分配金额上升的主要是因为EBITDA中预留支出调增数额较大。张江产业园REIT表示，预留支出调整项包含调增本期支出或使用前期已预留的股权对价款、与租赁调整相关的预留和租赁佣金，工程开支等费用；以及调减运营提升相关工作的未来合理支出预留。
据张江产业园REIT扩募说明书，基金可供分配金额在EBITDA的基础上，综合考虑项目公司持续发展、项目公司偿债能力、经营现金流等因素后确定。在将净利润调整为EBITDA时需加回部分调整项，其中就包括未来合理相关支出预留，包括重大资本性支出（如固定资产正常更新、大修、改造等）、未来合理期间内的债务利息、运营费用等。
不过，张江产业园REIT2023年全年的单位可供分配金额为0.1011元，较2022年的0.1249元下滑了19.06%，如何提高单位可供分配金额，是张江产业园REIT未来亟待考虑的问题。
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