在拿地一个月后，绿城就将南京绿博园项目“拱手”让给了华发。
根据华发股份12月1日公告，华发将与北京稳宁、宇诚集团共同入股参与绿城新获取的南京市建邺区绿博园2023G55地块开发，华发更凭借49%的占股比例成为该项目的第一大股东。
今年10月27日，绿城中国旗下安徽绿城玫瑰园房地产开发有限公司以总价69亿竞得上述绿博园项目。随着华发等三方入股，绿城在该项目的占比将从100%降为41%。
华发、绿城“围猎”
南京绿博园项目的推出，即成为市场关注的焦点。彼时华发、绿城就已对其虎视眈眈，招商、保利、颐居、国贸、建发等也参与到该地块的角逐中。10月27日甫一开拍，仅用时1分14秒、21轮竞价，即触及地价上限转而进入了摇号环节。最终，绿城成为“赢家”，以总价69亿元竞得，成交楼面价43474元/平方米，排名南京楼面地价第二，溢价率为15%。
尽管当时遗憾落败，但如今借由入股，华发地产也终于实现了曲线拿地。
分析指出，仅一个月就敲定合作方并完成项目易主，或许早在拿地之前，华发就与绿城确定了合作方案，待拿地后正式启动。“双方各自参拍，可进一步提高中标几率，如今的结果也称得上如其所愿。”
这样的操作并不少见，较早前，东方雨虹、劲酒就先行拿地，此后再分别转让股份予中海地产、中国金茂，由后者操刀主导项目开发。彼时市场就曾戏言东方雨虹、劲酒为房企的“马甲”公司，而在华发绿城的这次合作中，绿城成了华发的“马甲”。
不过单从地块信息来看，绿博园项目确是个优质资产，也难怪华发、绿城等房企竞相争抢。该项目位于河西江岸最金贵的中部3公里之侧，与绿博园仅一街之隔，同时紧邻绿博园滨江观光带，生态资源与城市景观体系较为优越。其次，这幅地块的体量非常大且地块规整，面积约7.2万㎡，容积率≤2.2，为纯住宅用地，适合打造改善豪宅产品。从市场角度来看，其周边分布着奥体新城“植物园”系列，整个片区二手房均价从5-7万/㎡不等，未来上市新房价格也同样值得期待。
按照最新披露的项目股权结构，未来该项目将由四方共营：华发、绿城、北京稳宁、宇诚集团分别持股49%、41%、7%和3%。从该股权比例亦不难看出，后两者更多充当财务投资者的角色，至于华发和绿城，业内认为，拥有控股权的华发必然是项目的主导者，至于绿城，或主要以轻资产模式参与其中，主要负责项目的建设与运营管理等。
合作拓展藏隐忧
合作开发一直是华发拓展市场的主要方式。
从2019年至2022年期间，华发股份的少数股东权益增长超过500亿元，合作项目股东资本金投入的增加也超过450亿元。与之对应的，华发股份少数股东权益占比也从2019年的54.25%上升至2022年的81.96%。
有数据统计，今年以来，与华发官宣共同开发的房企数量就超过10个，绿城、招商蛇口、华润、联发、厦门象屿等房企赫然在列。
对于合作开发，华发曾在此前回复上交所监管函时表示，“近年来，各地土地一级招拍挂市场需对报名主体进行评分，要求竞自持、竞配建、摇号中签等，竞买规则层出且多变，房企联合竞标，可以避免非理性竞争，获取溢价合理的土地。”此外，在集中供地的背景下参与热点地块的竞拍需要的资金量极大，合作拿地也可以分摊减轻投资资金压力。
仅从近期华发合作获得的几个项目来看，大多为体量较大的项目，且资金投入并不小。除了本次与绿城合作的南京绿博园项目，较早前，华发方与招商蛇口以71.35亿元取得上海静安天目社区历史风貌保护项目，华发持股60%。仅土地出让金支付额就不是笔小数目，为此，华发股份还拟以现金方式将项目公司注册资本增资至28亿元，用于项目开发建设。
当然，合作开发除了共同分担资金压力及运营风险，也有助于华发借助合作方资源快速拓展市场，同时从中学习合作方优秀的运营管理经验。仅就本次南京绿博园项目的拓展，绿城也成为华发拓展南京市场的重要媒介，而绿城擅长的高端住宅产品打造经验也给华发提供了很好的借鉴和参考。毕竟随着大股东华发集团大量项目的持续注入，华发股份也亟需在运营管理能力上实现快速提升，来承载这份“厚重的礼物”。
就在11月13日，华发集团就将华发城建国际海岸花园项目即“琴澳新城”正式归入华发股份名下，该项目建筑面积高达86万平方米，包含住宅、商铺、酒店办公、普通办公、幼儿园及地下停车库等多元化业态。这对华发而言，是个不小的挑战。为了让华发顺利开展项目开发，大股东还给予了一定的流动性支持。
然而，市场亦对华发如此积极扩张表示一定担忧，皆因当前房地产市场整体未见明朗，尽管近期利好政策不断出台，但后市是否如华发所看好般仍存在不确定性，该些项目最终的业绩和所创造的利润价值，还暂不好评估。
而过度依赖合作模式，也已令华发长期陷入“增收不增利”的窘境。数据显示，2022年，华发营收591.90亿元，同比增长15.51%；归母净利润25.78 亿元，同比下降19.31%；今年前三季度，华发营收287.62亿元，同比增长47.97%；净利润17.55亿元，同比增长1.45%。显然，在积极拓展之际，如何提升利润是华发当前需要解决的首要命题。
而另一方面，尽管合作开发有助于规模的快速提升，然而，前人的经验告诉我们，如果合作方出现违约或存在债务问题，项目公司将同样遇到资金和销售难的问题，华发自然也将受到波及。如何有效规避合作开发所带来的风险，同样也是华发必须重视的。
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