5月31日，北京首都开发股份有限公司发布关于回复上海证券交易所对公司2022年年度报告信息披露监管工作函的公告。首开股份表示，公司的其他应收款包括往来款、代收代付款、押金保证金及其他款项。其中往来款主要为应收合联营企业款项、应收控股子公司的其他股东款项。该类款项与房地产开发采取项目公司模式、每个项目大额资金投入相关。
合并财务报表层面：首开股份（含控股子公司）向合联营项目公司提供的股东借款列报于其他应收款-应收关联公司款项，控股项目公司向除公司（含控股子公司）以外的其他股东调拨资金列报于其他应收款-应收少数股东款项。
2022年末其他应收款前五名分别为常熟虞茂置业有限公司、深圳联新投资管理有限公司、北京龙湖中佰置业有限公司、北京保利营房地产开发有限公司、北京祐泰通达房地产开发有限公司，合计其他应收款余额98.24亿元。
另外，首开股份2023年一季度权益法核算的投资收益为-1.72亿元，主要原因为：一季度为交房淡季，仅有少部分项目实现销售收入，毛利额较少；大部分未实现销售收入的项目公司，因正常生产经营活动中的税费支出形成亏损。
从已确认房产销售收入的项目来看，营业收入可覆盖营业成本及直接相关的税金和销售费用，对应项目存货售价与2022年末相近，一季度亏损并非因项目存货出现减值导致。2023年一季度未出现需要补记存货跌价准备的情形，未发现2022年末存货跌价准备计提不充分的情形。
关于存货可变现净值估算问题，首开股份表示，公司存货跌价准备会计差错更正仅涉及九珑岸1个项目。
九珑岸项目位于厦门市同安区环东海域板块，占地面积31,663平米，建筑面积108,850平米，规划建设7栋住宅、2栋商业以及地下车位。项目于2022年7月取得竣工备案证明，2022年9月取得销售证开盘现房销售。
2021年末，首开股份进行存货可变现净值估算时，可变现净值小于账面成本，计提存货跌价准备3.99亿元。2022年9月项目实际开盘后，项目认购量不及预期，公司为降负债及快速回笼资金，调整了销售底价，于2022年补提存货减值准备4.05亿元，并据此进行了业绩预告。
于2022年年报审议时，首开股份管理层重新评估该项目减值，认为上年末进行减值测试时对项目未来市场预估不足，按照《企业会计准则第28号-会计政策、会计估计变更和差错更正》采用追溯重述法进行了调整，相应调减2022年初存货和年初未分配利润4.05亿元。
首开股份结合项目自2021年末至2022年年报披露日期间其周边可比项目价格、2022年9月开盘后实际成交量及成交价格、以及后期拟采取的营销策略等因素综合分析后，认为2021年末对该项目的跌价估计不足，于2023年4月对九珑岸项目2021年末存货跌价准备进行追溯调整。经追溯调整后，公司对2022年末九珑岸项目存货进行减值测试，无需补提存货跌价准备。
首开股份认为，公司前期存货可变现净值的测算均基于当年资产负债日对项目的预期判断，并且已依据当年的估计判断结果及时进行了会计处理，除前期差错更正事项外，前期会计处理和信息披露不存在不审慎的情况。
发布评论
评论