这单项目筹备已逾五年。2021年，机电集团发布产业园基础设施公募REITs牵头机构招标公告，拟以集团及其子公司持有的南京市产业园作为底层资产，预计申报规模不低于10亿元。2022年1月的项目启动会披露，初步入池范围为9处产业园区，涉及机电、轻纺、化建、东宇等多家产业集团。
此后近一年半项目推进缓慢，核心卡在资产确权环节。机电集团部分厂房建于上世纪七八十年代，因历史原因未办理不动产权证，无法满足REITs对底层资产权属清晰的硬性要求。这是老国企存量资产的普遍痛点。据南京市规划和自然资源局2023年9月报道，仅光华东街1号（创意东8区范围）、6号（柳树湾数创科技园范围）需要办证的总面积就超过3万平方米。2023年，南京市规划资源局攻坚「办证难」，上半年为国有企业解决了近9万平方米房屋登记问题，机电集团的资产整合障碍才得以打通。
确权问题解决后，入池范围开始收窄。2023年南京市发改委文件披露，项目选取了新工彤天高端装备制造产业园等7处优质产业园，均位于国家级、省级开发区，平均运营年限超过10年，总建筑面积22.48万平方米，总估值11.29亿元。2024年3月，工程尽调机构率先确定，江苏建威建设管理有限公司中选。同年6月，审计机构询价公告显示，审计范围涉及4处资产，将分别划转至4家新设项目公司。其余3处的具体名单及未纳入本次审计范围的原因，公开文件未作说明，最终入池范围需以招募说明书披露为准。
中介机构后续陆续落定。2025年7月基金管理人服务项目发布招标公告，8月华泰证券（上海）资产管理有限公司中标，费率0.20%/年（含税）。华泰资管同时管理着已上市的华泰紫金南京建邺产业园REIT和8月6日刚获上交所受理的华泰紫金金鹰商业REIT。托管银行选聘经历了二次招标，2026年4月招商银行南京分行中标，费率为专项计划与公募合计万分之一每年。
按照REITs申报流程，取得发改委推荐函后，项目还需向交易所提交申报材料，经受理、问询、审核通过后报证监会注册。截至发稿，项目尚未在交易所披露受理信息。
审计公告披露的4处底层资产
2024年6月的审计询价公告，是目前公开渠道唯一明确列示底层资产明细的官方文件。4处项目分别为新工彤天高端装备制造产业园（日立及霍尼韦尔厂区）、新工康宝莱健康产业园、新工开源智能制造产业园、新工健康材料产业园，全部位于南京市江宁区，产权分属机电产业集团、南京电影机械厂有限公司、南京东宇汽车集团有限公司三家主体，后两者均为机电产业集团全资子公司。审计推进同期，两处园区迅速落地全资运营主体，为后续资产划转铺路，是公募REITs申报的典型前置操作。
帕威尔路6号的康宝莱园区，是早年江宁引入的重点外资生产载体。康宝莱2014年签约江宁高新园，2017年1月一期两条生产线投运，当时预计当年产值约17亿元，3条线全部达产后规划年产值60亿元以上，厂区占地8万平方米，总建筑面积3.4万平方米。2023年南京市发改委答复中，仍将其与彤天产业园并列，作为入池项目中租户为世界500强的代表。2024年6月机电集团成立帕威尔产业园区运营公司，园区更名为新工帕威尔产业园。工商信息显示，原承租主体康宝莱（江苏）保健品有限公司已于2025年12月注销。2026年4月，运营公司启动园区电力增容工程，将容量从6000KVA提升至20000KVA，合同估算价3000万元。目前新租户及租金水平尚未公开。
彤天高端装备制造产业园包含两个物理地块。天印大道1668号是霍尼韦尔传感控制（中国）有限公司的生产基地，2007年成立，主营敏感元器件及传感器制造，2024年参保人数约679人，是江苏省级绿色工厂和智能工厂，属于稳定的世界500强租户。另一处彤天路219号为新建载体，总建筑面积约7.57万平方米，总投资约3.85亿元，据江宁区政府2025年12月公示，当时主体刚封顶，尚在幕墙收尾和绿化施工阶段。目前无公开信息确认该新建载体是否纳入最终入池范围，运营状态与招商进展也未披露。
开源路168号的智能制造产业园，是南京电影机械厂的新园区项目，2023年3月开园，占地1.9万平方米，总建筑面积2.3万平方米，是4处资产中体量最小的一处。南京电影机械厂是新中国第一家国营电影机械厂，1952年6月生产出第一台国产电影放映机长江200型，原厂址在玄武区板仓街，现已改造为文创园区，江宁园区是其制造业载体的延伸。园内目前有南京新世界长江仪器、南京光电仪器产业等制造企业，也有2024年入驻的摩托车销售类商户，靠近地铁5号线科宁路站。
滨江开发区宁芜大道3600号的健康材料产业园，持有人为东宇汽车集团，定位卫生材料制造载体。主力租户南京锦琪昶新材料主营热风无纺布研发生产，注册资本6000万元，2023年将注册地址迁至该园区。2025年3月，园区还在实施围墙改造工程，新建118米围墙并封堵部分厂房门洞，整体仍处于持续优化阶段。
从固定资产账面净值看，康宝莱健康产业园最高，为7960.85万元；健康材料产业园7534.25万元；彤天高端装备制造产业园4625.63万元；开源智能制造产业园2105.63万元。这一口径仅反映会计历史成本减折旧，不含土地使用权等无形资产，最终评估值采用何种方法、增值幅度多大，需等招募说明书披露。
发行REITs意在搭建证券化平台
放到新工集团的整体盘子里看，这单REITs降杠杆的驱动性不强。新工集团由南京市原机电、轻纺、化建、医药四家产业集团2012年重组而成，是南京市属国企中营收规模最大的企业，2025年位列中国企业500强第363位，控股南京医药、金陵药业、南京化纤三家上市公司，当年营业收入687.15亿元，医药板块占比超过八成。
截至2025年末，集团总资产877.77亿元，净资产443.94亿元，资产负债率约49.4%；合并有息债务125.02亿元，账面货币资金76.95亿元，对外担保余额为零，无逾期债务和重大未决诉讼，2025年度财务报告由立信中联会计师事务所出具标准无保留意见。
相比还债，这单产品更重要的作用是搭建证券化退出通道。机电产业集团官网显示，其运营产业园区共14个，其中3个处于出新改造阶段，总建筑面积超30万平方米，入驻企业包括3家世界500强、31家规上企业、23家高新技术企业。集团采用「基金+基地」模式，通过新工产园产业链基金投资入驻企业。2024年地方媒体曾报道，新工集团拟以「6+1」模式推进园区REITs，采用开放式运营，后续可整合集团内外部优质资产扩募。
8月11日，南京市政府网站发布消息，市长李忠军调研新工集团，强调其「建设产业强市的中坚力量」定位，并提出锚定「十五五」末「双千亿」目标。发改委推荐与政府调研时间高度接近，地方层面盘活存量工业资产、冲刺REITs落地的诉求明确。
南京REITs潮里的非标样本
2026年以来，南京REITs市场推进节奏明显加快。公募REITs层面，8月6日华泰紫金金鹰商业REIT获上交所受理，规模32.07亿元，底层资产为南京仙林金鹰湖滨天地；加上已上市的华夏南京交通高速公路REIT（27.26亿元）和华泰紫金南京建邺产业园REIT（10.224亿元），交通、产业园、商业三大业态均有公募产品落地或申报。
类REITs等资产证券化工具也同步发力。3月，江北新区南京生物医药谷建设发展有限公司发行7.2亿元定向资产支持票据（类REITs），优先级利率2.2%，为当年银行间市场首单产业园区类REITs；6月，南京地铁集团启动50亿元权益并表型类REITs招标，以1号线一期、2号线东延为底层资产，进一步盘活轨道交通存量资产。
政策端，年初市政府工作报告已将"推进基础设施REITs申报储备和发行"列为年度重点任务，市委市政府也明确要把握REITs扩围机遇，在城市更新、酒店、体育场馆等多领域做好项目储备。
同是产业园REITs，新工这单与已上市的建邺产业园REIT资产质地差异很大。后者位于河西核心区，是标准化的产业研发载体；新工的资产则是老工业厂房、存量外资厂区、新建园区的混合体，单处资产账面净值最高不到8000万元，最小仅2000余万元，属于典型的「小而散」工业存量资产，在目前已申报的产业园REITs中并不多见。
目前项目尚未向交易所提交申报材料，底层资产评估值、收益法预测参数、现金分派率、战略配售比例等核心信息均未公开。11.17亿元拟发售规模对应的资产范围、定价逻辑，都要等招募说明书披露后才能验证。这单非标工业资产REITs最终的定价水平和市场接受度，将成为南京大量同类存量工业载体证券化的首个参照。
数据来源及免责说明：国家发改委基础设施REITs项目信息系统、南京市发展和改革委员会公开答复、南京市规划和自然资源局公开信息、江宁区人民政府官网项目公示、南京市公共资源交易中心招标公告、企业披露及市场公开信息；本文基于公开可查信息整理撰写，仅作行业动态参考，不构成任何投资建议、交易指引或法律意见。项目最终入池资产范围、发行规模、定价参数、运营数据及发行进展，均以基金管理人官方公告、招募说明书等正式信息披露文件为准。
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